目前上海住房市場正處于政策適應(yīng)期，繼續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策的可能性并不大；而且隨著短期調(diào)控目標(biāo)的基本實(shí)現(xiàn)，政策面上已有略微松動的跡象。如在8月份，人行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進(jìn)行政策松綁；上海市公積金管理中心也將職工首次購房公積金貸款最高調(diào)升為30萬元。這也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來上海首次接連出臺兩項(xiàng)樓市激勵(lì)措施。

　　短線在調(diào)整中走穩(wěn)

　　半年來的上海房價(jià)調(diào)整主要原因在于調(diào)控政策的出臺使投資成本大幅上升，對于投資者來講，已經(jīng)沒有了投資空間，自住型的剛性需求沒有能力接盤的情況下，房價(jià)下調(diào)不可避免。

　　近期的價(jià)格走勢主要決定于：樓市在供應(yīng)量增加的情況下，是否有足夠的買家接盤。從供應(yīng)方面看，隨著9、10月份房產(chǎn)銷售旺季的到來，原先捂盤扛價(jià)的開發(fā)商很可能將紛紛出手，近期將有一大批樓盤上市，市場供應(yīng)量將大幅度回升。從需求方面看，隨著價(jià)格的持續(xù)調(diào)整和公積金及商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策的放松，自住需求將逐步增大，這有利于價(jià)格在相對低位的走穩(wěn)。此外，政策的明朗化也有利于上海樓市短期發(fā)展的趨于穩(wěn)定，目前成交量有所回升就是最好的體現(xiàn)。因此，價(jià)格在下調(diào)中走穩(wěn)與成交量逐漸放大將是上海住房市場短期的主基調(diào)。

　　中期呈現(xiàn)緩慢調(diào)整

　　從中期看，上海住房市場供應(yīng)量大于需求量的局面并不能明顯的改觀。根據(jù)具體的數(shù)據(jù)分析，今年年初本市網(wǎng)上在售的一手房面積在1100萬平方米左右，1—8月全市新增批準(zhǔn)預(yù)售商品房總面積約1600萬平方米，兩者相加再減去今年8個(gè)月的市場吸納，至今年8月底仍在銷售的商品房面積達(dá)1800萬平方米。按照保守估計(jì)，到年底這個(gè)數(shù)字將增加到2400萬平方米。這個(gè)數(shù)值是去年底的兩倍多，也是歷史上的最高記錄。

　　此外，因?yàn)榻衲陜H上海市政府“兩個(gè)1000萬”工程還有約1000萬平方米的項(xiàng)目沒有上市。所以，我認(rèn)為，由于供應(yīng)量大量累積，在今后的2年里，上海樓市都將面臨供應(yīng)量大于需求量的局面。

　　正是由于上述原因，使兩、三年內(nèi)僅僅依靠本地居民具有購買力的住房需求，是很難消化掉現(xiàn)有與新增的住房存量。而境外與外地居民投資需求的恢復(fù)還存在很多政策方面的不確定因素，其中的住房信貸政策取向有決定性的作用。上海住房一級市場交易面積與住房信貸增量的相關(guān)性為0.963,二級市場的這一數(shù)據(jù)為0.975。而本市住房市場的交易面積與儲蓄存款增量的相關(guān)性大約為0.75�？梢�，上海住房市場的交易量對住房消費(fèi)信貸的增量呈現(xiàn)出高度的依賴，同時(shí)，上海住房成交價(jià)格也與住房消費(fèi)信貸量表現(xiàn)出高度的正相關(guān)。

　　進(jìn)一步推斷，隨著今年4月份以來緊縮的房貸政策導(dǎo)致的上海個(gè)人住房貸款增速大大放慢，今后一、兩年住房交易價(jià)格與交易量的增長已很難恢復(fù)到前兩年的水平。 (來源：新聞晚報(bào)；作者：鄭捷）