中新網(wǎng)9月29日電 利嘉閣地產(chǎn)研究部主管周滿杰在香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)撰文指出，目前樓市走勢(shì)正處于十字路口之上。周滿杰在文章中稱(chēng)，自今年5月份開(kāi)始，由于樓市屢受加息影響而持續(xù)停滯，交易量較年初高峰減少近半，房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)十分不明朗，買(mǎi)家?guī)缀跆岵黄鹑胧信d趣，而業(yè)主則擔(dān)心過(guò)早出售物業(yè)無(wú)非趕上升值機(jī)會(huì)，令市場(chǎng)處于高度膠著狀態(tài)。不過(guò)由于各項(xiàng)因素利好樓市，預(yù)計(jì)今年第四季度樓市將重新上升，而房?jī)r(jià)則會(huì)有5%的上升空間。

　　樓價(jià)調(diào)整未現(xiàn)拋售壓力

　　文章指出，過(guò)去數(shù)月中，由于樓市飽受加息困擾，加上市場(chǎng)缺乏能夠吸引買(mǎi)家入市的新盤(pán)，使二手樓市一直在低位徘徊。然而，二手樓市的成交量萎縮，卻并未影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。自5月份樓市開(kāi)始調(diào)整以來(lái)，房?jī)r(jià)雖有升有跌，但整體走勢(shì)仍是向上，價(jià)現(xiàn)水平較5月初也仍有0.5%的升幅。技術(shù)上看，成交量減少而未見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌，可見(jiàn)樓市并未出現(xiàn)炒家減價(jià)拋售的狀況，成交量萎縮只是短暫的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

　　此外，雖然有炒家減價(jià)拋售，但絕大部份仍能獲得豐厚的利潤(rùn)，進(jìn)帳也仍有5%~10%的升幅，可見(jiàn)能令樓市趨跌的動(dòng)力非常微少。

　　因此從技術(shù)上看，樓市走勢(shì)仍屬大漲小回格局，牛市仍在運(yùn)行中。筆者深信，是次調(diào)整屬短期整固，當(dāng)加息因素被淡化，再加上賣(mài)地效應(yīng)刺激，建立新的支持位，二手交投及樓價(jià)勢(shì)必再次踏上急速的上升軌道。

　　房?jī)r(jià)總體水平不偏高

　　周滿杰在文章中指出，目前二手住宅價(jià)格比年初上升約15%，但比1997年高峰期仍低約45%。期間房?jī)r(jià)雖然輕微下調(diào)，但仍有個(gè)別一手豪宅盤(pán)創(chuàng)出高價(jià)；東南九龍、新西九龍、青衣及青山公路等地區(qū)的二手房?jī)r(jià)，也在賣(mài)地、新盤(pán)火熱銷(xiāo)情等因素刺激下上升，可見(jiàn)市場(chǎng)并非一面倒地看淡后市，更不存在高位見(jiàn)頂、割價(jià)拋售等情況，估計(jì)住宅成交量萎縮只屬短期調(diào)整，因此相信目前整體樓市的價(jià)格水平并不偏高。

　　此外，目前一手房?jī)r(jià)普遍與同區(qū)二手房?jī)r(jià)仍有約20~30%的偏差。但由于一手新盤(pán)絕大部份為期房項(xiàng)目，反映買(mǎi)家和投資者仍看好樓市發(fā)展，認(rèn)為期房在2~3年后落成時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)比現(xiàn)在高出20~30%，這是看好后市的表現(xiàn)，也反映市場(chǎng)預(yù)期二手樓市可進(jìn)一步上升。

　　實(shí)質(zhì)利率趨跌有利后市

　　9月21日，銀行作出今年第六次加息，最優(yōu)惠利率已于年內(nèi)累積上升1.75厘，而一般按揭息率加幅更高達(dá)2.25厘，令供樓人士每月供樓負(fù)擔(dān)增加15%。不過(guò)，若把通脹的因素計(jì)算在內(nèi)，實(shí)質(zhì)利率(按揭利率減去通脹率，而最新的消費(fèi)物價(jià)升幅為1.3%)的升幅不足1厘，供樓人士每月實(shí)質(zhì)供樓支出僅為8%。由于市場(chǎng)預(yù)期租金、薪酬及零售價(jià)格將會(huì)持續(xù)上升，預(yù)計(jì)今年底前通脹率為2.5%~3.0%，換言之，通脹率將可完全抵銷(xiāo)、甚至蓋過(guò)加息構(gòu)成的影響，相信買(mǎi)家仍會(huì)樂(lè)意“借平錢(qián)”入市，并推動(dòng)成交量及房?jī)r(jià)上升。

　　新盤(pán)供應(yīng)短缺 購(gòu)買(mǎi)力投入二手市場(chǎng)

　　文章稱(chēng)，除了樓市暢旺以外，住宅供應(yīng)短缺也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因�？v觀1997年后的大跌樓市，一手住宅供過(guò)于求，攤薄市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，令二手市場(chǎng)疲弱；發(fā)展商新盤(pán)余貨囤積，也增添二手房的拋售，令房?jī)r(jià)反彈乏力。然而，隨著政府于2002年暫停賣(mài)地，發(fā)展商用土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，因而放慢推出新盤(pán)的速度，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力隨即回流二手樓市，推動(dòng)二手房?jī)r(jià)回升，讓不少業(yè)主換樓能力加強(qiáng)。換樓流轉(zhuǎn)機(jī)制持續(xù)起動(dòng)，為樓市提供足夠上升動(dòng)力。

　　雖然去年政府恢復(fù)賣(mài)地，但勾出的地皮僅八幅，令發(fā)展商未來(lái)可發(fā)展的住宅項(xiàng)目有限，可以預(yù)期發(fā)展商將進(jìn)一步減少推盤(pán)以求預(yù)留空間作日后銷(xiāo)售部署，估計(jì)日后更多購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)投入二手市場(chǎng)發(fā)展，刺激樓價(jià)向上。

　　此外，新盤(pán)供應(yīng)短缺，加上發(fā)展商拖慢售樓速度，令樓市重新由二手住宅主導(dǎo)。根據(jù)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，今年上半年香港僅有9654宗一手住宅買(mǎi)賣(mài)登記，較去年同期大跌38%；而二手成交比例繼1997年后再度超過(guò)80%，達(dá)至84.8%�；仡欉^(guò)去，二手房成交比例過(guò)80%時(shí)，每年房?jī)r(jià)平均升幅最少達(dá)20%。而今年上半年二手房成交量已突破80%，年初至今房?jī)r(jià)僅上升15%，相信下季度，房?jī)r(jià)至少仍有5%的上升空間。

　　整體工資增加 帶動(dòng)樓市持續(xù)向上

　　除了牛市持續(xù)、實(shí)質(zhì)利率趨跌以及新盤(pán)供應(yīng)減少等因素外，在CEPA因素推動(dòng)下，香港市民就業(yè)機(jī)會(huì)及工資有所增加，職位穩(wěn)定性較早年為高。買(mǎi)樓供樓是一個(gè)歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)20~25年的長(zhǎng)期承諾，需要買(mǎi)家以穩(wěn)定、充裕資金的支持。因此，今年年中開(kāi)始，整體工資增加以至職業(yè)穩(wěn)定性的提高，將持續(xù)刺激住宅物業(yè)的需求，帶動(dòng)樓市持續(xù)向上。

　　周滿杰認(rèn)為，現(xiàn)在樓市牛皮待變，各項(xiàng)基本因素仍利好樓市，加上實(shí)質(zhì)利率偏低，而發(fā)展商放慢推盤(pán)，令購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)投二手市場(chǎng)，刺激換樓流轉(zhuǎn)力度，預(yù)計(jì)樓市轉(zhuǎn)勢(shì)下跌的機(jī)會(huì)非常低；此外，樓市在過(guò)去數(shù)月的調(diào)整期中，已累積相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力，加上市場(chǎng)預(yù)期賣(mài)地成績(jī)理想，估計(jì)今年第四季的樓市將重新上升，整體住宅物業(yè)成交量可再升30%，而房?jī)r(jià)則會(huì)有5%的上升空間。