中新網(wǎng)9月28日電 據(jù)中華工商時(shí)報(bào)報(bào)道，據(jù)信托機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士透露，近日，銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，即“212號(hào)文”件。該《通知》對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行的嚴(yán)格規(guī)定表明，此前處于相對(duì)寬松的房地產(chǎn)信托門檻被提高，開發(fā)企業(yè)想通過信托方式獲取項(xiàng)目前期的“過橋貸款”已幾近無望。

　　負(fù)債型信托“龍頭”擰緊

　　據(jù)悉，“212號(hào)文件”的出臺(tái)源于今年6月銀監(jiān)會(huì)對(duì)各地信托業(yè)交叉監(jiān)管中房地產(chǎn)業(yè)和證券業(yè)暴露的問題。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士告訴記者，由于承諾過高回報(bào)以及利率變化等因素的影響，截至5月，已有部分到期信托計(jì)劃未能到期清算，其中，房地產(chǎn)信托占比高達(dá)61%。其實(shí)，今年7月下旬，中國人民銀行副行長吳曉靈曾在“2005中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇”上提出，要注意“負(fù)債型”房產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。她認(rèn)為，自從“央行121號(hào)文件”出臺(tái)、控制信貸對(duì)房地產(chǎn)投入后，房地產(chǎn)信托取得巨大發(fā)展，但根據(jù)央行發(fā)布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，信托公司不負(fù)責(zé)運(yùn)營過程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品資金運(yùn)用方式大多是貸款，即做成了負(fù)債產(chǎn)品，這是個(gè)重大隱患。

　　自2003年6月央行下發(fā)“121號(hào)文件”起，由于房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其所投入的自有資金不能低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，而且必須“四證齊全”。在除了銀行幾乎沒有其他融資方式的情況下，很多資金告急的房地產(chǎn)企業(yè)在“121號(hào)文件”銀根收緊的條件下，轉(zhuǎn)而選擇了不受此項(xiàng)政策制約的房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托曾呈“井噴”之勢快速發(fā)展。

　　資料顯示，僅2003年第四季度發(fā)行的房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目共37個(gè)，募集資金共35億元，占該季度信托總數(shù)量、總金額的42.5%、40.4%。而此前，從2002年7月到2003年6月121號(hào)文件出臺(tái)之前的一年中，信托公司僅發(fā)放房地產(chǎn)類信托20個(gè)，不足全部信托總數(shù)的25%。2004年，中央開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀監(jiān)會(huì)46號(hào)文給信托公司做出11條規(guī)定，并公布了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法(征求意見稿)》、《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》等，信托公司發(fā)行計(jì)劃明顯放緩。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次“212號(hào)文件”中的三項(xiàng)規(guī)定，特別是對(duì)開發(fā)企業(yè)做出的“二級(jí)資質(zhì)”的要求，實(shí)際上是對(duì)“過橋信貸”式房地產(chǎn)信托關(guān)上了大門。因?yàn)閷?duì)于市場上絕大多數(shù)以項(xiàng)目公司形式進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)來說，具備二級(jí)資質(zhì)的少而又少。雖然此項(xiàng)政策沒有明確涉及土地一級(jí)開發(fā)和存量市場，但現(xiàn)在存量房市場流動(dòng)性很差，這部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量很小。不少信托公司感嘆，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實(shí)際上沒法做了。

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行影響不大

　　“212號(hào)文件”的內(nèi)容經(jīng)媒體披露后，房地產(chǎn)業(yè)界的反應(yīng)并不強(qiáng)烈。因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)對(duì)尚未公布的“212號(hào)文件”尚不了解，另外，目前采用信托的企業(yè)在開發(fā)公司中并不普遍。由于信托公司為了規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，此前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中實(shí)際上也在參照“121號(hào)文件”的要求對(duì)企業(yè)進(jìn)行選擇，銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司的“報(bào)備”方案審查得也很嚴(yán)格，回復(fù)時(shí)間往往比較長。雖然形式上是備案，但對(duì)不符合銀監(jiān)會(huì)相關(guān)要求的信托計(jì)劃會(huì)受到監(jiān)管部門的懲罰。因此，真正能夠做成信托計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際并不多。有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2323億元，而截至2004年，中國信托行業(yè)所管理的各類信托資產(chǎn)總額才有2102億元。顯然，如此規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不大。

　　據(jù)掌握著一定代理項(xiàng)目的房地產(chǎn)顧問公司反映，在宏觀調(diào)控后，由于獲得低成本的銀行貸款越來越難，目前希望通過房地產(chǎn)信托找資金的企業(yè)還是挺多的。但如果要求開發(fā)企業(yè)具備二級(jí)資質(zhì)，實(shí)際上信托渠道被斬?cái)嗔�。另外，�?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，大多在取得四證前，因需要大量資金來交納土地出讓金、建設(shè)資金，處于資金饑渴期。而“四證齊全”、前期投入超過35%的項(xiàng)目已經(jīng)度過饑渴期，完全可以選擇相對(duì)便宜的銀行貸款了�！�212號(hào)文件”對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)影響比較大，但在市場中不是主流，對(duì)行業(yè)影響不大。

　　多渠道融資為時(shí)不會(huì)太遠(yuǎn)

　　自2003年以來，由于銀行信貸擠壓，房地產(chǎn)信托、上市融資、利用外資、房地產(chǎn)信托投資基金(REIT s)等日益活躍，很多人樂觀地認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的多元化融資時(shí)代已經(jīng)來臨。但隨著政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，所有這些所謂“多元化融資渠道”并沒有從政策上真正放開。

　　目前，能夠在境外上市的房地產(chǎn)公司很少，而曾經(jīng)火熱一時(shí)的借殼上市企業(yè)再融資的比例也非常小。雖然去年《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》中，將困擾房地產(chǎn)信托計(jì)劃的200份合同的限制有條件地放開了，為推行REITs創(chuàng)造了條件，但由于相關(guān)法律、法規(guī)不到位，該《辦法》尚待正式出臺(tái)，這一利好也僅限于理論階段。與外資合作雖然在房地產(chǎn)開發(fā)中成為企業(yè)融資的一大補(bǔ)充，但外資在著眼于人民幣升值因素、國內(nèi)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)等條件下，對(duì)合作條件、收益分成要求越來越高，房地產(chǎn)投資利用外資的比例在下降。自從去年“德隆”旗下金新信托出現(xiàn)“乳品信托兌付危機(jī)”以來，信托業(yè)實(shí)際已經(jīng)在“監(jiān)管風(fēng)暴”的洗禮中。

　　針對(duì)房地產(chǎn)金融問題吳曉靈此前曾表示，要完善房地產(chǎn)企業(yè)的長期融資渠道，才能形成租售并舉的住房市場。控制了房地產(chǎn)對(duì)信貸的過度依賴，就應(yīng)該給人家開一條路，應(yīng)該發(fā)展多層次的資本市場，讓房地產(chǎn)企業(yè)有直接融資的渠道。

　　“212號(hào)文件”被披露后，業(yè)內(nèi)非常關(guān)心房地產(chǎn)信托計(jì)劃200份合同的限制是否會(huì)真的放開。銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安對(duì)此表示，當(dāng)前房地產(chǎn)信托在市場擴(kuò)張中主要問題發(fā)生在信托機(jī)構(gòu)在企業(yè)選擇以及回報(bào)承諾上，而200份合同不是關(guān)鍵問題。此間李伏安明確表示，今后要在政策上鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)�、多元化的房地產(chǎn)融資工具。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這表明了一個(gè)總體發(fā)展方向。

　　另外值得注意的是，由于中國銀行現(xiàn)有資本充足率在4.5%-4.7%之間，離2004年銀監(jiān)會(huì)提出的到2007年前國內(nèi)各商業(yè)銀行資本充足率不低于8%的要求還有很大距離，商業(yè)銀行一定會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)高的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)較低的債權(quán)資產(chǎn)，以多種新型融資渠道實(shí)現(xiàn)高資本充足率的目標(biāo)。目前建設(shè)部已明確，國家近期不再出臺(tái)新的調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)成為下一步政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控的一大看點(diǎn)。因距2007年時(shí)間很短，多渠道融資很快將走出眼下霧里看花的局面。(陸昀）