中新網(wǎng)8月17日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報(bào)報(bào)道，中國人民銀行15日表示，將考慮取消房屋預(yù)售制度。這一消息剛一傳出，一些房地產(chǎn)商開始高呼“8·31”又來了。
央行提出取消房屋預(yù)售制度，主要是基于《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，該報(bào)告認(rèn)為：很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。
同時(shí)該報(bào)告還指出：中國房地產(chǎn)商獲得的銀行資金占其資產(chǎn)比例70%以上，其高負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條將日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
開發(fā)商：政策要“流產(chǎn)”
央行公布消息后，一些房地產(chǎn)商高呼“8·31”又來了。去年“8·31”之后地價(jià)上漲已在全國范圍蔓延，高額地價(jià)正在不斷推高房價(jià)。地產(chǎn)開發(fā)商不得不用有限的資金孤注一擲，希望通過一些不錯(cuò)的土地帶來日后的盈利，其結(jié)果就是地產(chǎn)業(yè)真的成為大資本者的游戲。如果說“8·31”是在土地上對開發(fā)商實(shí)力的一個(gè)考驗(yàn)的話，那么取消期房銷售將是在資金上對開發(fā)商實(shí)力的又一輪篩選。
“又要洗牌了，但是這個(gè)政策實(shí)施的可能性不大�！眹乐脴I(yè)北京有限公司副總經(jīng)理吳坤嶺在接受采訪時(shí)對記者說，并列出了三個(gè)原因。首先，取消期房銷售，就意味著央行鼓勵(lì)商品房漲價(jià)。房屋預(yù)售制對平易房價(jià)起到了很大的作用，地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)到一定的程度，取得商品房預(yù)售許可證后就開始向社會(huì)公開出售這個(gè)稱為期房，這個(gè)時(shí)候的房子銷售價(jià)格要比現(xiàn)房便宜。
其次，取消期房銷售，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭的不公平性。取消期房銷售將導(dǎo)致許多中小開發(fā)商資金無法回籠，即使是大的開發(fā)商在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上也要出現(xiàn)困難。但是一些有背景的國有地產(chǎn)開發(fā)商可以通過其他渠道貸款。
最后，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場供求基本處于平衡的狀態(tài)，取消期房的銷售可能導(dǎo)致大批地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)困難、新項(xiàng)目開發(fā)乏力，造成供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致房價(jià)“虛高”。
購房者：更喜歡期房
北京金色空間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長程巨斌向記者介紹：目前，北京房地產(chǎn)市場上期房銷售占到了50%-70%，這主要是由于期房相對于現(xiàn)房來說要便宜很多，同一個(gè)項(xiàng)目的房子期房要比現(xiàn)房便宜15%-20%左右。
期房即預(yù)售商品房，是指從開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》可以公開發(fā)售開始，直至取得之前的商品房。期房一般沒有整體竣工，購房者在購買期房時(shí)簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，購買后一般需要等待一段時(shí)間后才能入住。
對于購房者而言，期房提供的選擇空間要比現(xiàn)房大得多。特別是全新開盤的房源，由于訂的是未竣工的房子，房型、面積、朝向、樓層等都可以有較多比較和選擇。其次，從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時(shí)去看工程進(jìn)度，監(jiān)督施工質(zhì)量。
當(dāng)然期房相對于現(xiàn)房來說還有一定風(fēng)險(xiǎn)性，購房者是根據(jù)圖紙買房，看不到實(shí)物，看到的僅僅是欲購房屋的戶型圖、整個(gè)園區(qū)的效果圖、樣板房而已，與用戶最終的房屋會(huì)有所差距。“但是由于價(jià)格上的優(yōu)勢，70%的購房者愿意選擇期房。”程巨斌說。
地產(chǎn)專家：銀行單方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
央行15日公布的報(bào)告指出，2004年中國出現(xiàn)了“地區(qū)性的房地產(chǎn)熱”，如上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價(jià)格增長達(dá)27.5%，房價(jià)的快速上漲容易造成房地產(chǎn)泡沫，而一旦泡沫破滅，必然帶來房價(jià)下跌、房屋貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失，而造成這些風(fēng)險(xiǎn)的罪魁禍?zhǔn)拙褪欠课蓊A(yù)售制度。
記者就這個(gè)問題采訪了戴得粱行助理董事岳峰鋼。岳峰鋼指出：銀行把風(fēng)險(xiǎn)全歸罪到房屋預(yù)售制度，顯然是在單方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把責(zé)任全推給了開發(fā)商。銀行可以通過更好的方式來規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，比如：降低貸款額度、加大對開發(fā)商還貸能力的評定。(賴大臣)
