中新網(wǎng)8月2日電 據(jù)經(jīng)濟日報報道，“目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行為不規(guī)范，已成為擾亂市場秩序，損害群眾利益，影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。”
在前不久北京召開的中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會二次會員大會上，建設(shè)部副部長劉志峰在分析造成近兩年房價快速上漲的原因時這樣說。
中介在市場發(fā)展中作用不可替代
上世紀90年代以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在中國的復(fù)蘇、加快發(fā)展，城鎮(zhèn)住房制度改革的推進，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)，作為房地市場的重要組成部分，在中國也從無到有得到了快速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)3萬多家，從業(yè)人員超過上百萬人。
與一般商品相比，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有明顯的地域性，專業(yè)性強、法律關(guān)系復(fù)雜、市場信息不對稱和價值量大的特點。在一個較為成熟的房地產(chǎn)市場中，如沒有與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)是不可想象的。以物業(yè)估價為例，進行交易的物業(yè)如沒有具有公信力的估價師進行評估，買賣雙方就無法確知所交易的物業(yè)市場價值高低多寡。賣方所定價格若低于市場價格，便會蒙受損失；若高于市場價格，就可能售不出。買方也會因?qū)u方所定物業(yè)價格缺乏信任延遲購買。因此，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在中國的快速發(fā)展，對溝通市場交易信息，提高市場運行效率，維護交易雙方的合法權(quán)益起到了不可替代的作用。
據(jù)估計，在目前北京的房屋出租市場上，有近50%的業(yè)主房屋出租是委托經(jīng)紀公司進行，在上海約有90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)實現(xiàn)的。
房屋中介問題堪憂
但是從隨處可見租賃房屋啟事中總要帶著的“中介免談”四個字，我們也可感到其在快速發(fā)展中存在著的整體誠信水平低等令人堪憂甚至讓人聞聲色變的問題。從各方的反映看，這些問題突出表現(xiàn)在四個方面：
一些中介機構(gòu)與開發(fā)企業(yè)相互串通，利用信息不對稱，制作虛假廣告、囤積土地房源、發(fā)布虛假交易和不實價格信息，人為制造市場供求緊張，惡意哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。以去年以來一些地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項目投機炒作現(xiàn)象嚴重、部分樓盤價格在短期內(nèi)快速上漲的情況，用劉志峰的話說，深入分析可發(fā)現(xiàn)，每一個樓盤房價的非正常上漲背后，大都有開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)操縱的因素。
一些中介機構(gòu)和人員，惟利是圖，責任觀念淡薄，經(jīng)紀行為不規(guī)范，與開發(fā)企業(yè)相互勾結(jié)，簽訂虛假合同，出具虛假、不實估價報告，騙取銀行貸款。有的中介機構(gòu)一錘子買賣，打一槍換一個地方，甚至挪用、侵吞房屋買賣款項、房屋租金等。
一些中介機構(gòu)和人員利用自己的優(yōu)勢地位，采用固定格式合同對消費者做出不合理、不公正的規(guī)定。有的在合同主要條款中規(guī)避法律法規(guī)，加重了消費者的責任和負擔。有的以包銷的名義隱瞞委托人的實際賣價和第三方進行交易，獲取傭金外的不當報酬。有的經(jīng)紀人員瞞著經(jīng)紀服務(wù)公司，以做黑單方式欺騙客戶，賺取非法差價。
一些估價機構(gòu)和人員在城市房屋拆遷中，迫于部門和開發(fā)商的壓力和誘惑，視獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)原則于不顧，出具偏離甚至明顯壓低被拆遷房屋真實價值的估價報告，在造成廣大被拆遷家庭利益受損的同時，也引發(fā)了大量的拆遷糾紛。
行規(guī)不健全是中介整體水平低主因
分析造成目前中國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)整體誠信水平低的原因可說很多，但就行業(yè)自身來說，主要原因有兩個：一是中介人員從業(yè)資格認證制度尚未落實，行業(yè)進入門檻低，房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低。據(jù)統(tǒng)計，在目前全部從業(yè)人員中，通過國家統(tǒng)一考試取得注冊執(zhí)業(yè)資格的經(jīng)紀人占從業(yè)人數(shù)的比重不到2%。加上多數(shù)中介機構(gòu)追求短期利益，根本不對上崗人員進行職業(yè)培訓，導(dǎo)致從業(yè)人員普遍缺乏應(yīng)有的職業(yè)道德。
二是行業(yè)法律法規(guī)不健全、不具體，行業(yè)管理部門間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，統(tǒng)一的監(jiān)管體系尚未建立，在導(dǎo)致監(jiān)管真空的同時，也在一定程度上造成了中介服務(wù)業(yè)魚龍混雜的局面。如在上海市房地、工商、物價近期開展的對全市近萬家房產(chǎn)中介的檢查中，就發(fā)現(xiàn)有2999家未在相關(guān)部門備案，有1592家無證無照經(jīng)營。
房地產(chǎn)中介亟需行業(yè)自律建設(shè)
為此，按照國務(wù)院今年以來對住房市場進行宏觀調(diào)控的總體部署及整頓和規(guī)范市場秩序的要求，亟需各級房地產(chǎn)行政主管部門、行業(yè)組織、中介經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員，從穩(wěn)定房價、促進住房市場持續(xù)健康發(fā)展和中介服務(wù)業(yè)規(guī)范有序發(fā)展目標出發(fā)，重點抓好兩個方面的工作：
房地產(chǎn)行政主管部門要加大對中介服務(wù)業(yè)的監(jiān)管力度。盡快建立和完善各項規(guī)章政策，盡快制定出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定》。在完善經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的同時，加強監(jiān)督檢查，如像上海那樣通過部門間的聯(lián)合執(zhí)法，依法查處經(jīng)紀活動中的違法違規(guī)行為，對惡意炒作、哄抬房價、擾亂市場等行為，依法嚴肅查處。同時，對仍可繼續(xù)經(jīng)營的，要將其違法違規(guī)行為作為不良紀錄，納入企業(yè)信用檔案，公開曝光。
房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要加快建立包括經(jīng)紀機構(gòu)資信評價指標、執(zhí)業(yè)規(guī)則、服務(wù)標準、職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)風險管理與顧客投訴管理相結(jié)合的一系列自律性管理制度在內(nèi)的制度建設(shè)，盡快建立、健全與經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理相結(jié)合的行業(yè)自律管理約束機制。并在加強行業(yè)自身職業(yè)道德建設(shè)的同時，對違反行業(yè)職業(yè)道德，違章違規(guī)的中介機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員進行自律性處罰。
