北京房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了2005年上半年的熱銷、政策出臺(tái)、觀望、新盤減少、成交量放緩等多種因素的影響，下半年的走勢(shì)受到多方關(guān)注。近日，成業(yè)行發(fā)布了2005年下半年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該預(yù)測(cè)從多個(gè)角度對(duì)樓市的進(jìn)程進(jìn)行了深入探討。

　　土地、資金開(kāi)始緊缺；新盤供應(yīng)量不會(huì)激增；價(jià)格漲幅放緩。

　　在政府連續(xù)兩年加大對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的今日，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)已不像先前那樣充分誘惑和刺激，而平添了更多的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素。

　　自從土地招拍掛制度實(shí)行以來(lái)，盡管上半年政府公布的《北京市2005年土地供應(yīng)計(jì)劃》號(hào)稱全年土地供應(yīng)總量在6500公頃以上，但不可否認(rèn)的是：獲得土地的成本比以往任何時(shí)候都要高出許多，特別是居住用地1950公頃(商品房+經(jīng)濟(jì)適用住房)僅占總供應(yīng)面積的30%，這和2004年時(shí)50%的住宅用地供應(yīng)比例相比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，也意味著商業(yè)用地、工業(yè)用地和科教、辦公用地呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

　　按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，供給無(wú)法最大化的滿足需求，只有通過(guò)促進(jìn)生產(chǎn)或者通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)矛盾。

　　正如世人看到的那樣，房?jī)r(jià)上漲是發(fā)展商獲得高額利潤(rùn)的必然選擇，也是市場(chǎng)需求旺盛促進(jìn)的結(jié)果，同時(shí)政府在2004年實(shí)施的土地新政使發(fā)展商為獲得高額利潤(rùn)產(chǎn)生了緊迫感，因此價(jià)格的飆升幅度驚人。盡管政府試圖使“地荒論”的論調(diào)不攻自破，但是今年居住用地供應(yīng)量仍然緊缺，特別是那些四環(huán)以內(nèi)、不需要?jiǎng)佑么笠?guī)模拆遷的用地更少。因此，即使政府適度地增加了住宅用地的供應(yīng)量，也有多數(shù)發(fā)展商不愿去獲得那些偏遠(yuǎn)且未來(lái)銷售價(jià)格提升幅度有限的土地資源，這導(dǎo)致未來(lái)有可能出現(xiàn)土地的開(kāi)發(fā)空置率上升的趨勢(shì)。因此，在政府增加土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，不能得出商品房供應(yīng)就一定可以呈正比增長(zhǎng)的結(jié)論。

　　2005年的下半年，多數(shù)地產(chǎn)商仍然處于徘徊選擇的十字路口上，直到2006年上半年會(huì)有初步的結(jié)果開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　2005下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1.商品住宅的供應(yīng)量較上半年會(huì)有小幅增長(zhǎng)，包括目前多個(gè)已取得預(yù)售許可證、但尚未正式對(duì)外宣布開(kāi)盤的項(xiàng)目。

　　2.寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)劇增現(xiàn)象。目前的CBD、中關(guān)村、金融街的大量寫(xiě)字樓多已入市，特別是中關(guān)村和金融街的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大部分已具備現(xiàn)房規(guī)模，但有喜有憂：金融街的消化能力較強(qiáng)；中關(guān)村的集中放量使得銷售價(jià)格開(kāi)始走低，空置率依然較高，在政府調(diào)控力度加大的現(xiàn)在，不會(huì)出現(xiàn)快速消化的情形。而CBD內(nèi)的寫(xiě)字樓會(huì)逐漸呈現(xiàn)起色，目前供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，但后續(xù)會(huì)有一些項(xiàng)目相繼入市，但對(duì)市場(chǎng)的影響或沖擊不大。

　　3.大規(guī)模的集中商業(yè)供應(yīng)量不會(huì)再次出現(xiàn)。一年前大量shoppingmall規(guī)模的大型物業(yè)集中炒作，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”的景象在今年將不復(fù)存在，而居住小區(qū)的商業(yè)配套正在累積增量，但多被零散消化，未來(lái)的商業(yè)物業(yè)仍多以提供社區(qū)配套服務(wù)的業(yè)態(tài)為主要形態(tài)，但更強(qiáng)調(diào)特色化和專業(yè)化，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也更趨多元化。

　　4.在政府一系列政策的主導(dǎo)下，房屋價(jià)格的增幅會(huì)有所減緩，但不可否認(rèn)的是全年房?jī)r(jià)仍呈上升趨勢(shì)，但下半年的增幅應(yīng)低于上半年。

　　5.由銀行銀根緊縮帶來(lái)的效應(yīng)將會(huì)愈加明顯，開(kāi)發(fā)商想要從銀行獲得貸款的難度無(wú)形之間增大，一些開(kāi)發(fā)商為了急于開(kāi)工，從而達(dá)到取得預(yù)售許可證的條件，只能想盡辦法，使得工期和上市日期被拖延，這也為下半年新盤供應(yīng)量的增加帶來(lái)了一定難度。

　　6.下半年，樓市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域主要在東四環(huán)一線、北部清河、百旺山一帶和南四環(huán)附近，而熱點(diǎn)區(qū)域主要還是在東部朝陽(yáng)北路和北部清河一帶。

　　7.房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)之一，政府出臺(tái)新政也僅是適度地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展增長(zhǎng)的速度，而并非出于抑制房地產(chǎn)發(fā)展，據(jù)此可以推斷，下半年房地產(chǎn)的多數(shù)指標(biāo)仍呈增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度較去年、2005年上半年會(huì)有降低，這也是政府實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)降溫的初衷。(來(lái)源：北京青年報(bào)；成業(yè)行提供)