中新網(wǎng)7月25日電 據(jù)經(jīng)濟參考報報道，日前，福州市物價部門在全國率先完成對該市市區(qū)商品房社會平均成本的測算工作，并向媒體公開發(fā)布了測算結(jié)果：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約2160元/平方米，社會平均利潤約1400元/平方米，地價、建安成本、配套設(shè)施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。
這在當?shù)胤康禺a(chǎn)界引起極大的震動。有關(guān)人士稱，其意義就在于成為第一個用準確的數(shù)據(jù)向房價虛高黑幕開戰(zhàn)的范本。
房價成本測算：用數(shù)據(jù)提高房地產(chǎn)透明度
房地產(chǎn)行業(yè)也許是當前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。開發(fā)商一直對項目開發(fā)成本和利潤諱莫如深，購房者則對此又毫不知情。為改變這種信息完全不對稱的現(xiàn)狀，福州市物價部門決定定期測算并公布全市房價成本。
如何對商品房的成本進行測算？據(jù)福州市物價局局長朱光華介紹，測算工作是分地段、分等級進行，此次測算共對福州市市區(qū)100多塊、合計2600多畝取得土地使用權(quán)的地塊，其土地取得費用、建安成本以及附屬公共配套設(shè)施費、公共基礎(chǔ)設(shè)施費等成本進行細化測算，最終得出普通商品房開發(fā)建設(shè)的平均成本、平均利潤以及房價成本結(jié)構(gòu)中各自所占的比重。所有數(shù)據(jù)均來自國土資源、房管、交易登記等部門，真實準確。
朱光華表示，一直以來商品房價格屬于企業(yè)自主定價，物價部門因此無權(quán)介入或干涉。但中國《價格法》規(guī)定，物價部門具有測算并發(fā)布自主定價商品的社會平均成本的職能，這就為在市場經(jīng)濟條件下政府依法宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格提供了可能。通過定期公布商品房社會平均成本的測算這一制度，可推動商品房價格的合理形成，提高這一行業(yè)的透明度，讓商品房價格回歸理性。
消費者期待：購房消費明明白白
“早就應(yīng)該這樣了，房地產(chǎn)黑得太離譜了！”這是許多被采訪者在得知福州市開展商品房社會成本測算工作之后的第一反應(yīng)。福建省消委會消費投訴部主任段建平認為，這一做法切實維護了消費者的知情權(quán)，值得其他地方借鑒。
福建省消委會提供的資料顯示，2005年上半年福建省消委會接到的商品房投訴多達278起，其投訴金額占到總投訴金額的50%以上，而且此類投訴大多是群體性投訴，部分投訴件投訴人數(shù)達到數(shù)百戶。
不少消費者在接受記者采訪時都表示，其實消費者要求的并不高，只要能夠明明白白地知道商品房價格的主要構(gòu)成有哪些，每一部分多少錢，利潤大致是多少就可以了。但現(xiàn)在很多開發(fā)商都是籠統(tǒng)標價，其中的利潤更是“深不可測”。
福建省社會科學院經(jīng)濟學研究所副研究員吳德進對房價成本測算也給予了肯定。他說，信息不對稱可能導致虛假需求，從而扭曲價格形成機制，由于開發(fā)商占據(jù)信息有利地位可以人為誘導需求，從而形成不真實的價格信號。房價成本測算工作則使房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和利潤相對透明，使得購房者能清清楚楚消費，對控制房地產(chǎn)價格有積極意義。
遭遇質(zhì)疑：房產(chǎn)成本測算行路艱難
福州物價部門對商品房社會平均成本進行測算并公布在全國算是一個創(chuàng)舉，但作為福州市物價局局長的朱光華并不輕松。
據(jù)朱光華介紹，福州市物價局早在2004年就提出社會成本測算問題，福建省物價局在2005年下發(fā)的“關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知”中將之納入其中，要求各級價格主管部門定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，但沒有一家公布。究其原因，是因為房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟影響重大，“不少物價部門都有顧慮”。
房地產(chǎn)商在接受記者采訪時大多對測算結(jié)果采取了質(zhì)疑的態(tài)度。東煌(福建)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分管成本核算的林經(jīng)理認為，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的檔次不一樣，所以成本肯定也不一樣。另有部分開發(fā)商認為，開發(fā)有一個時間差，現(xiàn)在土地價格上漲的厲害，拿以前的地價測算成本顯然不準確。福建省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士認為這種測算方法“值得商榷”，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負責人則以“話題敏感，不好說”為由拒絕發(fā)表意見。
福建省社會科學院經(jīng)濟學研究所副所長伍長南也認為，房價成本測算對消費者引導意義不大。他表示，商品房成本不是銷售價格的唯一影響因素，設(shè)計理念、建筑風格、市場營銷都會影響銷售價格。另外，當前商品房市場仍然是賣方市場，開發(fā)商原來怎么定價現(xiàn)在還會怎么定價。
福州市物價局被不少消費者視為向房產(chǎn)黑幕開戰(zhàn)的勇士，但記者在采訪朱光華時卻感受到他的些許無奈。據(jù)其透露，福州市物價部門已經(jīng)測算出每個樓盤的成本，在此基礎(chǔ)上可測算出每個樓盤的平均利潤，對購房者的指導作用更大，但沒有向社會公布。其中原因，朱光華的解釋是“太敏感了”。(沈汝發(fā))
