新的土地出讓金規(guī)則即將出臺(tái)，對(duì)此，有媒體做了解讀，認(rèn)為新的土地出讓金規(guī)則規(guī)定必須足額安排支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足，地方政府不能夠當(dāng)期使用出讓金，并讓出讓金收進(jìn)與支付完全透明化，這會(huì)增加供應(yīng)土地的成本，也自然會(huì)影響到房?jī)r(jià)。因此，新的土地出讓金制度會(huì)推動(dòng)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上升。
認(rèn)為土地出讓金新規(guī)定會(huì)推高房?jī)r(jià)，這僅是一種片面的理解。土地出讓金新規(guī)的基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：一是提高征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用；二是將土地出讓金收支管理透明化、公開(kāi)化及長(zhǎng)期化；三是重新調(diào)整土地出讓金利益分配機(jī)制，在個(gè)人、集體、地方政府及中央政府之間，在長(zhǎng)期與短期之間有一個(gè)有效的利益機(jī)制。從這些內(nèi)容來(lái)看，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)只會(huì)利多而不是利空，更難以得出會(huì)推高房?jī)r(jià)的結(jié)論。
首先，提高土地征用補(bǔ)償費(fèi)用的確會(huì)增加征土成本，但這種成本的增加一定會(huì)體現(xiàn)在土地拍賣價(jià)格上，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)嗎？實(shí)際上，近幾年來(lái)，征用土地的拍賣價(jià)格，基本是取決于市場(chǎng)供求情況，而不是取決于征地成本。因此，對(duì)于土地征收補(bǔ)償莫說(shuō)是提高一倍，即使是提高兩倍、三倍，對(duì)拍賣土地價(jià)格的影響都是微乎其微的。比如，某地興建賽車場(chǎng)之前，周邊每畝地的價(jià)格為8萬(wàn)元至12萬(wàn)元，賽車場(chǎng)開(kāi)工后，每畝地的最高價(jià)格已升至200萬(wàn)元。試想，8萬(wàn)元的價(jià)格翻一倍也才16萬(wàn)元，其與200萬(wàn)元的拍賣價(jià)格相比，其成本的意義又會(huì)有多大？既然征用土地的補(bǔ)償價(jià)格對(duì)拍賣土地的價(jià)格沒(méi)有什么影響，又如何能影響房?jī)r(jià)呢？
其次，土地出讓金管理的透明化、公開(kāi)化及長(zhǎng)期化對(duì)房?jī)r(jià)的影響如何。這里有幾個(gè)問(wèn)題可以討論。一是在土地出讓金收支兩條線的前提下，不僅對(duì)土地出讓金的使用增加了約束(進(jìn)入地方政府財(cái)政預(yù)算)，而且也增加了使用的透明度，特別是當(dāng)期的土地出讓金不能夠當(dāng)期使用時(shí)，這自然降低了地方政府瘋狂出讓土地的沖動(dòng)。二是土地出讓金收支公開(kāi)透明，不僅減少了地方政府官員尋租的機(jī)會(huì)、降低拍賣土地的成本，而且會(huì)提高拍賣土地的效率，增加土地供給(可以使土地使用集約提高)。而不是如以往那樣，土地交易的不公開(kāi)、不透明導(dǎo)致土地炒作盛行，進(jìn)而成為推高國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的禍?zhǔn)�。第三，從自然屬性�?lái)看，土地是不可再生、不能增長(zhǎng)的資源，也正是土地的這種屬性成了目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)的借口。但是從人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史來(lái)看，土地總量雖然不可變，但其使用效率卻可不斷提高，城市化的過(guò)程也就是土地使用效率轉(zhuǎn)變的過(guò)程得以發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，人類對(duì)生存空間的需求由以往的平面變成了立體，特別是通訊技術(shù)、交通科技的提高，人類生存所需的單位土地空間在不斷地縮減，從而使得可利用的土地不斷擴(kuò)張。在這意義上說(shuō)，土地供應(yīng)又可以認(rèn)為是無(wú)限的。比如，土地資源最為緊張的日本、韓國(guó)以及我國(guó)香港地區(qū)等，并沒(méi)有出現(xiàn)土地的供給成為這些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展障礙的現(xiàn)象。
還有，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價(jià)格(如地租)決定于土地邊際生產(chǎn)力，而土地使用本身不是最終消費(fèi)需求，它是向經(jīng)濟(jì)活動(dòng)投入的要素。因此，土地價(jià)值的高低就在于土地使用的用途與效率。而住房作為一種投資品(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn))，當(dāng)投資者對(duì)住房持有樂(lè)觀預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)迅速上漲，從而導(dǎo)致更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加土地需求及推高地價(jià)。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商拍賣土地時(shí)沒(méi)有預(yù)期到房?jī)r(jià)上漲水平高于地價(jià)成本，肯定會(huì)沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商以虧本的方式來(lái)獲得土地的。所以說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房?jī)r(jià)決定地價(jià)而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。
總之，這次出臺(tái)土地出讓金新規(guī)則，其基本目的是要全面整頓國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都是能夠增加土地供應(yīng)、有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利多政策，而不是如有些開(kāi)發(fā)商所“鼓吹”的那樣會(huì)抬高土地拍賣價(jià)格。如果土地出讓金新規(guī)能有效打擊以往那種先炒高地價(jià)，再炒高房?jī)r(jià)的“非理性亢奮”行為，使得土地價(jià)格向土地的真正邊際生產(chǎn)力回歸，那么，地價(jià)還會(huì)出現(xiàn)下降的可能。
既然是房?jī)r(jià)決定地價(jià)而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，那么征收土地的成本就不是決定地價(jià)的根本因素。所以，所謂土地出讓金新規(guī)肯定會(huì)抬高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，很可能是房地產(chǎn)商們玩的一個(gè)障眼法而已。
(來(lái)源：東方早報(bào) 作者：易憲容）
