中新網(wǎng)9月6日電 5日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》公布，有關(guān)專家在接受《中國證券報(bào)》記者采訪時(shí)表示，《通知》如果能夠得到有效執(zhí)行，可以降低地方政府征地的積極性，提高土地使用成本也有利于降低投資率。
強(qiáng)化地方政府責(zé)任
《通知》明確規(guī)定，“地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)”。
有關(guān)專家表示，這次加強(qiáng)土地調(diào)控引入了行政手段，這和此前九部委調(diào)控房地產(chǎn)文件的精神是一致的，強(qiáng)化了地方政府的責(zé)任。這些年來，國家一直強(qiáng)調(diào)實(shí)行“最嚴(yán)格”的土地保護(hù)政策，但土地違法行為屢禁不止，背后閃動(dòng)著的是地方政府的身影，土地收入以及相關(guān)稅收收入是地方政府的重要收入來源。
國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部的周景彤表示，地方政府在土地開發(fā)一級(jí)市場中，低成本征收高成本賣出，賺取差價(jià)，土地出讓收入成為一些地方政府重要的財(cái)政收入來源；開發(fā)商則不僅在土地二級(jí)、三級(jí)市場通過炒賣土地，而且通過炒賣樓花等眾多手段來牟取暴利。地方政府的行為提高了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本，開發(fā)商的行為直接導(dǎo)致房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，兩者共同作用的結(jié)果是房價(jià)更快地上漲。
針對(duì)“以租代售”等土地違法行為，《通知》提出嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制：“對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生土地違法違規(guī)案件造成嚴(yán)重后果的，對(duì)土地違法違規(guī)行為不制止、不組織查處的，對(duì)土地違法違規(guī)問題隱瞞不報(bào)、壓案不查的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)地方人民政府負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。
地方政府征地積極性可能降低
中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容說，新政策要求對(duì)土地出讓收入全額納入地方預(yù)算、保證被征地農(nóng)民的原有生活水平不降低等等，這些措施將降低地方政府的征地積極性。
土地出讓收入此前一直沒有納入預(yù)算，成為地方政府的預(yù)算外收入，這使得地方政府?dāng)U張用地的沖動(dòng)很強(qiáng)。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)，僅僅2005年，全國土地出讓收入就超過了5500億元，在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓收入超過地方財(cái)政收入的一半以上，可謂是“土地財(cái)政”。
此次《通知》要求，國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。此外，《通知》還對(duì)土地出讓金的使用作出了一些規(guī)定：土地出讓總價(jià)款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。
提高土地使用成本給投資“降溫”
投資率居高不下和地方上寬松的土地政策有關(guān)系。此次新政策不僅控制土地供應(yīng)，還通過提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制減免稅、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度等手段，提高土地使用成本。
專家預(yù)計(jì)，此舉有利于抑制企業(yè)的投資沖動(dòng)。
《通知》表示，將提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)政部、稅務(wù)總局會(huì)同國土資源部、法制辦要抓緊制訂具體辦法。財(cái)稅部門要加強(qiáng)稅收征管，嚴(yán)格控制減免稅。
國家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
易憲容認(rèn)為，控制用地過快增長的最有效方式是改革征地方式，明確土地歸屬，讓政府在征地過程中和被征地農(nóng)民“討價(jià)還價(jià)”。(申屠青南)
