中新網(wǎng)7月12日電 著名學(xué)者易憲容在今日出版的《廣州日報(bào)》撰文指出，中國的住房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷，應(yīng)完善風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。
文章指出，最近，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，將在商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)(銷)售活動的動態(tài)監(jiān)管等方面加強(qiáng)管理，以進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序�！锻ㄖ穼ψ》款A(yù)售許可的期限與方式，住房預(yù)售信息披露與監(jiān)管，住房預(yù)售合同的格式、責(zé)任和權(quán)利，住房預(yù)售的中介機(jī)構(gòu)及廣告等方面重新做了規(guī)定與表述。這對完善國內(nèi)的住房預(yù)售制度是有意義的。
然而，《通知》僅是從住房預(yù)售制度入手，其所涉及的內(nèi)容都是住房預(yù)售制度中的最基本的含義。盡管《通知》對住房預(yù)售制度有了一些新的修改，但仍然沒有看到多少對違反這種制度的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰的規(guī)則。如此看來，《通知》仍然與現(xiàn)實(shí)的要求差距很大。
易憲容在文章中稱，國內(nèi)住房預(yù)售制度最根本的問題在于它僅是一種單邊的風(fēng)險分擔(dān)制度。這種制度安排不是讓制度相關(guān)的當(dāng)事人一起來分擔(dān)住房預(yù)售過程中的風(fēng)險，而只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)風(fēng)險。因此，這樣的制度是一種嚴(yán)重缺陷的制度，即使不完全取消，也得全面地修改，也得從問題的實(shí)質(zhì)入手來修改。
從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，房屋預(yù)售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險擔(dān)保機(jī)制以分散其各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險。在我國，銀行對房地產(chǎn)業(yè)金融支持的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)使銀行正面臨巨大的風(fēng)險；由于信息不對稱，購房者面臨房地產(chǎn)商的各種敗德行為。鑒于住房預(yù)售制度中存在的不確定性和脆弱性，我們意識到應(yīng)當(dāng)建立完備的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制來保障住房預(yù)售制度下的金融安全，即風(fēng)險應(yīng)該由多個利益主體依風(fēng)險與收益對等的原則共同分擔(dān)，包括開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制應(yīng)該貫穿于住房預(yù)售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制，房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制，多種合同選擇與談判機(jī)制，住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度，市場的懲罰機(jī)制，風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，風(fēng)險約束機(jī)制，監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購房者利益的救助機(jī)制。
目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，導(dǎo)致在高利潤的驅(qū)動下，大量企業(yè)過度和無序地涌入；而一些不適應(yīng)市場規(guī)律或不符合國家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場，或者利用不完善的退出機(jī)制來逃避責(zé)任。所以，實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場準(zhǔn)入制度和退出制度，有利于從房地產(chǎn)市場入口上把好關(guān)，正本清源，防患于未然，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量，減少開發(fā)商的敗德行為。
對于住房預(yù)售存在著嚴(yán)重的信息不對稱，不少國家要制定嚴(yán)格的法律規(guī)則來加以約束，以保護(hù)消費(fèi)者的利益。政府應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商公布其樓盤的詳細(xì)信息。采用住房預(yù)售制度，信息公開化透明化是一個必要之前提。
在一個住房預(yù)售成熟的市場，住房預(yù)售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同，而是一個住房預(yù)售合同多樣化的選擇體系。即在住房預(yù)售合同的選擇上，消費(fèi)者既可以選擇現(xiàn)有的格式化合同，也可以是住房消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商就住房銷售合同談判的結(jié)果。政府、銀行以及開發(fā)商應(yīng)為具有不同風(fēng)險偏好、不同風(fēng)險承擔(dān)能力的利益主體設(shè)計(jì)具有不同風(fēng)險、不同性質(zhì)的預(yù)售合同。
在任何一個成熟的住房預(yù)售市場，住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下，而是有制度安排由專門的機(jī)構(gòu)或銀行來專業(yè)管理。住房預(yù)售款的使用是在嚴(yán)格監(jiān)管下隨著工程進(jìn)度快慢來發(fā)放。因此，對住房預(yù)售資金還可采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門賬號等方式來管理這些資金。這樣既可以防止開發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專項(xiàng)資金，也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。住房預(yù)售款專項(xiàng)管理是目前住房預(yù)售制度改革的關(guān)鍵。
住房預(yù)售制度還包括了對商品房預(yù)售活動的監(jiān)管，包括事前、事中和事后監(jiān)管，事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；在交房時，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正與購房者的房屋交接；要通過多種手段的綜合運(yùn)用，形成一個完整的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條，確保廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害。
文章最后強(qiáng)調(diào)，如果允許預(yù)售制度存在，那么就必須建立救助機(jī)制，其核心在于建立風(fēng)險擔(dān)�；穑@項(xiàng)基金是預(yù)售出問題之后進(jìn)行快速賠付、穩(wěn)定公眾信心，履行風(fēng)險擔(dān)保職責(zé)的重要保證。它是一種基金籌集模式，即通過風(fēng)險擔(dān)�；鸬幕I集與積累，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式，鑒于此政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險擔(dān)保基金。通過這樣機(jī)制，不僅可以把整個房屋預(yù)售制度的風(fēng)險分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān)，而且也能夠約束房地產(chǎn)開發(fā)商減少違約。
