建設(shè)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到26.11平方米，住宅私有率高達(dá)81.62%。這一數(shù)據(jù)引發(fā)了一些爭(zhēng)議，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于數(shù)據(jù)的可靠性。
其實(shí)，拋開(kāi)數(shù)據(jù)的可靠性，就這一數(shù)據(jù)的本身來(lái)說(shuō)，也隱含著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。這一數(shù)據(jù)不但不能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得了顯著的成績(jī)，反而在一定程度上暴露了房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。
首先，住宅私有率高并不意味著中國(guó)解決了住房難的問(wèn)題，由于嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象，20%左右的居民，占有80%左右的住房面積。將近82%的住宅私有率，說(shuō)明政府在提供住房這一公共產(chǎn)品方面，已經(jīng)沒(méi)有多少潛力可挖，今后面臨的住房問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
其次，住宅私有率是所有住宅中私人所有的比率。在私人擁有的住宅中，包括農(nóng)村居民擁有的私人住宅。農(nóng)村私人住宅不僅條件簡(jiǎn)陋，而且缺乏必要的質(zhì)量保證。如果將農(nóng)村居民擁有的私人住宅計(jì)算到居民住宅私有率之中，將會(huì)掩蓋住宅建設(shè)中存在的質(zhì)量問(wèn)題。
第三，我國(guó)居民購(gòu)買商品房享有所有權(quán)，但是土地使用權(quán)存在著法定的年限。土地使用權(quán)屆滿后，土地之上的房屋所有權(quán)即告終結(jié)，所以，從短期來(lái)看，居民的商品房自有率比較高，但從長(zhǎng)期來(lái)看，絕大多數(shù)居民將面臨著第二次購(gòu)房的問(wèn)題。從建筑質(zhì)量來(lái)看，我國(guó)商品房建筑使用壽命平均只有30到40年,一旦商品房建筑使用壽命到期，那么，居民必須重新購(gòu)買房屋。因此，從表面來(lái)看，我國(guó)實(shí)行的是商品房私有化制度，但從實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)看，城鎮(zhèn)居民只不過(guò)是購(gòu)買期限為30到40年的房屋罷了。
第四，由于我國(guó)城市規(guī)劃缺乏穩(wěn)定性，所以擁有自有房屋的城鎮(zhèn)居民所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，一旦城市規(guī)劃修改，他們必須重新購(gòu)買商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中國(guó)實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。
在中國(guó)這樣一個(gè)人多地少的國(guó)家，強(qiáng)調(diào)住房的私有率是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。如果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴(kuò)大作為房地產(chǎn)改革的政績(jī)，那么將會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，給未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)許多不確定因素。比如，住房私有率不斷提高，將會(huì)給未來(lái)的勞動(dòng)者解決住房問(wèn)題帶來(lái)壓力，將會(huì)使社會(huì)弱勢(shì)群體難以得到住房保障。更主要的是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，不但會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱問(wèn)題，而且會(huì)使得其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨被擠出的效應(yīng)，我國(guó)糧食生產(chǎn)、工業(yè)化建設(shè)的用地將會(huì)越來(lái)越少，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。
當(dāng)前，許多城市將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，希望通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的發(fā)展思路存在嚴(yán)重問(wèn)題。房地產(chǎn)需求分為兩種：一種是消費(fèi)性需求，另一種則是投資性需求。投資性需求可以分為生產(chǎn)性需求和資本性需求。消費(fèi)需求具有剛性約束特點(diǎn)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，將會(huì)有大批人口涌入城市，政府必須為城市居民解決基本的住房問(wèn)題。如果完全依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將導(dǎo)致城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)把主要的資金投入到高檔商品房建設(shè)中，因?yàn)橹挥羞@樣才能在單位土地面積上獲得更多的收益；而那些急需住房的工薪階層，卻由于無(wú)力承受不斷提高的商品房?jī)r(jià)格，而面臨失去基本生活保障的危險(xiǎn)。
所以，政府必須通過(guò)修改城市規(guī)劃，在城市中心區(qū)域內(nèi)為解決工薪階層的基本住房問(wèn)題，保留適當(dāng)?shù)耐恋乜臻g。
(來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：?jiǎn)绦律?中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授）
