中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，樓市“旺季不旺”基本成了今年各大城市“金九銀十”的統(tǒng)一“臉譜”，但同樣的表面之下實(shí)則暗藏著宏觀調(diào)整下的市場(chǎng)微妙差異：上海、廣州房價(jià)走跌，北京、深圳房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，房價(jià)后期走勢(shì)有望改變單一的“上漲曲線”；另一方面，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力頗大，如何落實(shí)政策保障型住宅將繼續(xù)考驗(yàn)各地政府的執(zhí)政能力。
“金九銀十”風(fēng)光不再
從北京、上海、廣州等地的房地產(chǎn)交易情況來看，這幾個(gè)熱點(diǎn)城市的“金九銀十”都沒能再現(xiàn)往年的風(fēng)光。
北京的期房簽約在“金九銀十”比去年同期下降了近兩成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年9月的住宅期房網(wǎng)上簽約量為14844套，日均簽約為494套；10月的數(shù)據(jù)為11666套，日均簽約為416套。而去年9月，住宅期房網(wǎng)上簽約量為16644套，日均簽約為554套；10月為14957套，日均簽約為482套。不論從總量還是日均簽約量來看，今年的“金九銀十”均有較大幅度下降，分別下降了16.11%和12.16%。
上海、廣州等地也未能延續(xù)“金九銀十”的往年輝煌。根據(jù)上海房產(chǎn)之窗統(tǒng)計(jì)，10月新建普通商品房住宅成交面積約為95萬平方米，大大低于9月的125.02萬平方米。而9月的住宅成交量約為195.24萬平米，盡管比8月增長了10.17%，但與往年40%左右的增幅相比，無疑遜色不少。廣州樓市在9月表現(xiàn)出了反彈跡象，普通商品住宅共成交5920套，約66萬平方米，比8月的5322套有所回升，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5月份調(diào)控前的7000多套。
房價(jià)后期走勢(shì)難捉摸
5月底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。在10月結(jié)束的調(diào)研中，建設(shè)部等十部委對(duì)近半年來的調(diào)控效果基本滿意，認(rèn)為房價(jià)漲幅已得到控制，但也存在部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快的問題。業(yè)內(nèi)專家稱，“金九銀十”過后，房價(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)怎樣的曲線還很難判斷。
“金九銀十”期間，上海、廣州房價(jià)的下跌改變了近年來房價(jià)圖表中只有上漲曲線的局面。廣州市國土房管局10月公布的分析報(bào)告顯示，繼8月房價(jià)小幅下跌之后，9月廣州房價(jià)繼續(xù)回落，新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下今年宏觀調(diào)控以來最大跌幅紀(jì)錄，每平米比上月下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)6%。上海方面，有數(shù)據(jù)顯示，10月份上海內(nèi)環(huán)新建普通商品住宅成交量為11.29萬平方米，僅為9月份的50%左右，成交均價(jià)則每平方米下降了271元。
另一方面，北京、深圳等地的房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺。國家發(fā)改委昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國70個(gè)大中城市新建商品房售價(jià)同比上漲6.3%，漲幅比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。與去年同月相比，漲幅較大的主要城市包括：廈門11.4%，深圳10.6%，北京10.3%，福州10%，成都8.9%和廣州8.7%等；下降的城市有3個(gè)：上海1.3%，昆明0.7%和丹東0.5%。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理助理鄭建陽認(rèn)為，北京房價(jià)短期內(nèi)未呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)并不代表政策對(duì)其沒有影響；而上海、廣州等大城市出現(xiàn)了房價(jià)與成交量的雙跌，一方面是調(diào)控的必然，一方面具有一定的傳染性和周期性，考慮到北京的特殊地理位置，有可能出現(xiàn)上漲幅度趨緩，房價(jià)逐步保持穩(wěn)定的局面。
也有業(yè)內(nèi)專家表示，如果地方政府在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序等方面有所作為的話，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)下跌或者房價(jià)增幅趨緩的可能性是比較大的。
住房結(jié)構(gòu)調(diào)整是調(diào)控重點(diǎn)
不少專家指出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出是目前宏觀調(diào)控的主要難題，下一步應(yīng)著力于破解住房結(jié)構(gòu)謎局，將“90平米、70%”政策落到實(shí)處，并嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)政策，完善住房保障制度。
房價(jià)偏高的一個(gè)主要原因是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。不少開發(fā)商為追求高額利潤，紛紛開發(fā)大戶型的高檔住宅，而地方政府為追求更多的土地出讓收入，也積極或不自覺地推動(dòng)房價(jià)上漲，這些因素造成大量的高檔房充斥市場(chǎng)，而大多數(shù)的中低收入者被迫淪為“房奴”或“望房興嘆”。
國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀政策動(dòng)向課題組認(rèn)為，此輪新政的一大亮點(diǎn)便是將“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”與“穩(wěn)定住房價(jià)格”并重，這也是房地產(chǎn)調(diào)控的長期基調(diào)。建設(shè)部等十部委在調(diào)研后也提出，下一步調(diào)控的重點(diǎn)是加強(qiáng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。但如何落實(shí)“90平米、70%”的政策，如何保證“限戶型、限房價(jià)”商品房的開發(fā)，如何完善以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主體的住房保障制度，仍是擺在調(diào)控者面前的一個(gè)謎局。
目前，大部分城市已經(jīng)按中央要求出臺(tái)了《住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃》，基本上都傾向于將“套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%”的規(guī)定定位于總量控制，而不是項(xiàng)目控制。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這實(shí)際上為各地調(diào)控留下了余地。
而限價(jià)房除了現(xiàn)身于青島、寧波等少數(shù)幾個(gè)城市外，北京、上海等一線城市還難覓蹤影。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平認(rèn)為，限價(jià)房要起到平抑房價(jià)的作用，必須要有一定規(guī)模的量，而這個(gè)量的實(shí)現(xiàn)基本上是不現(xiàn)實(shí)的。此外，限價(jià)房的相關(guān)政策也尚未出臺(tái)，其目標(biāo)銷售群體如何定位、是否允許再上市、價(jià)格該如何“限”等都還沒有明確。
一位業(yè)內(nèi)專家指出，調(diào)控政策顯露“威力”至少需要兩三年的時(shí)間。到那時(shí)，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的謎局是否能夠解決，“這主要取決于地方政府的執(zhí)行力了”。（費(fèi)楊生）
