中新網(wǎng)7月26日電 隨著“限制外資炒樓”的171號(hào)文正式公布，一個(gè)令海外資本熱血澎湃的中國(guó)樓市“淘金時(shí)代”即將宣告終結(jié)。和此前一些新政一樣，由于171號(hào)文涉及眾多相關(guān)部門(mén)的配合，同時(shí)也需地方制定相應(yīng)細(xì)則，因此若干條款仍定格在框架性指引層面。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，新政中所暴露出的五大盲點(diǎn)也引發(fā)了市場(chǎng)熱議。
盲點(diǎn)一：“自住房”尚未界定
25日，《意見(jiàn)》出臺(tái)后的第二天，北京市率先發(fā)文明確“自住房”定義，稱港澳臺(tái)居民及華僑只能在北京購(gòu)買(mǎi)一套自住房。
“我們正在討論這條新聞，不知道其他地方是否也會(huì)按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”東亞銀行貸款部一位負(fù)責(zé)人對(duì)地方細(xì)則的等待頗為急切，“部委和地方的細(xì)則不出，所有影響和對(duì)策目前都無(wú)從談起。”
永享銀行上海分行一位個(gè)人消費(fèi)經(jīng)理介紹，由于個(gè)人和機(jī)構(gòu)的房貸對(duì)外資銀行日益重要，新政對(duì)外資行的業(yè)務(wù)影響巨大。“一旦上海效仿北京的做法，將自住房定義為當(dāng)?shù)匾惶鬃》浚虾Ｍ赓Y行的個(gè)貸業(yè)務(wù)將縮水50%�！�
據(jù)新政第十條，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。
市場(chǎng)人士表示，這一說(shuō)法起碼有兩點(diǎn)需要進(jìn)一步的細(xì)則明確。一是何為自住，套數(shù)與面積如何界定；二是如何對(duì)自住房購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管。“目前銀行信用系統(tǒng)基本聯(lián)網(wǎng)，有房貸的監(jiān)管可行性較大；如果外資購(gòu)房是全額付款，并在異地多套購(gòu)房，監(jiān)管難度很高。”澳金投資咨詢總裁章利華表示。
盲點(diǎn)二：結(jié)匯限制暗中較勁
在171號(hào)文中，結(jié)匯方面的說(shuō)法頗為簡(jiǎn)略，卻引來(lái)外資機(jī)構(gòu)最大范圍的震動(dòng)。因?yàn)橥鈪R管理部門(mén)早在文件下發(fā)前就已在操作中暗合政策方向。
多家外資機(jī)構(gòu)相關(guān)人士反映，目前已有大量在申請(qǐng)的房地產(chǎn)類投資結(jié)匯項(xiàng)目受阻。幾個(gè)月內(nèi)，僅上海就有近50億元的外資收購(gòu)交易結(jié)匯受阻。
而這一做法在此后出臺(tái)的新政中并沒(méi)有明示。
新政第十二條僅稱，外匯管理部門(mén)需要嚴(yán)格審核相關(guān)資金匯入和結(jié)匯，“符合條件的允許匯入并結(jié)匯”。海外基金人士表示，對(duì)外資來(lái)說(shuō)，最主要的制約是因交易手續(xù)繁雜而導(dǎo)致投資周期拉長(zhǎng)。其中，結(jié)匯方面的阻礙和拖延是令外資最懼怕的“殺手锏”。
中國(guó)社科院金融研究所易憲容曾表示，雖然新政沒(méi)有過(guò)細(xì)的外匯限制，但這是作為政府視市場(chǎng)影響情況而準(zhǔn)備的下一步棋。一旦調(diào)控效果不理想，外匯管理將更進(jìn)一層。
盲點(diǎn)三：稅收規(guī)范不明
對(duì)外資機(jī)構(gòu)在稅收方面的政策在新政中沒(méi)有特別提及。北京師范大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)鐘偉就此認(rèn)為，按照內(nèi)外資的現(xiàn)有區(qū)別，外資對(duì)中資有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。沒(méi)有將外商投資企業(yè)的優(yōu)惠政策取消，新政很難起到實(shí)際效果。
對(duì)此，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民介紹，新政規(guī)定外資投資房地產(chǎn)一定要在境內(nèi)設(shè)立公司，這一條已經(jīng)可以將外資交易納入行政監(jiān)管范圍，并適用33%的企業(yè)所得稅，而不是營(yíng)業(yè)額15%的留滯稅。這其實(shí)拉平了稅收上的中外資區(qū)別。
但是另一些專家則表示，目前外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠主要源于某些地方政府違規(guī)出臺(tái)的“優(yōu)惠”，新政應(yīng)在此方面給出更明確的限制措施。
盲點(diǎn)四：境外交易“失控”
現(xiàn)在，外資通過(guò)中介公司“過(guò)橋”變相收購(gòu)物業(yè)的做法正在市場(chǎng)上悄悄流行。業(yè)內(nèi)人士稱，這種做法可以充分抵消新政限制。
具體做法是，某海外基金看好境內(nèi)物業(yè)，通過(guò)外資中介機(jī)構(gòu)在華分公司收購(gòu)物業(yè)，然后在境外實(shí)現(xiàn)二次交易。以此完全規(guī)避境內(nèi)政策限制。
“由于海外基金與外資中介有多年的合作和信任度，這種做法的可行性很高�！币患彝赓Y銀行人士稱，“但對(duì)于希望長(zhǎng)期投資中國(guó)樓市的基金而言，這并非長(zhǎng)遠(yuǎn)的選擇�！�
盲點(diǎn)五：REITs沒(méi)有過(guò)多限制
對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)頗為流行的外資助力境內(nèi)房企打包資產(chǎn)海外上市（REITs）的做法，新政同樣沒(méi)有提及。而海外REITs在境內(nèi)的收購(gòu)也可以通過(guò)上述“過(guò)橋”中介在境外進(jìn)行。
另外，境內(nèi)中資房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與外資進(jìn)行股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式將資本引入海外、借殼上市，鐘偉認(rèn)為，這些都可能導(dǎo)致資產(chǎn)外流。
五大盲點(diǎn)代表了一定的政策空隙。市場(chǎng)人士評(píng)價(jià)，“雖然不至于有調(diào)控失效的風(fēng)險(xiǎn)，但確實(shí)會(huì)令市場(chǎng)暫時(shí)陷入混亂�！眮�(lái)自投資機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、銀行、個(gè)體購(gòu)房者的相關(guān)群體也均表示，各部委和地方細(xì)則的落實(shí)才是新政實(shí)施的關(guān)鍵，才是完善新政效力的“最終一刀”。（于兵兵）
