中新網(wǎng)7月5日電 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”出臺(tái)至今已經(jīng)一個(gè)月了，市場(chǎng)上除了各種傳聞和一如既往的觀望情緒以外，業(yè)界期待已久的各地實(shí)施細(xì)則卻顯得有些“難產(chǎn)”。
“購(gòu)房者在觀望，地方政府也在觀望，誰(shuí)能在實(shí)施細(xì)則中‘靈活’地運(yùn)用一些地方規(guī)則，那么隨后出臺(tái)細(xì)則的地方政府就可以效仿，細(xì)則出臺(tái)的越晚，可效仿和變通的空間就越大�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)界人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者，這就是一些地方政府遲遲不出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的“私心”。
上有政策下有對(duì)策
此次宏觀調(diào)控中，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)六條”，建設(shè)部等九部委出臺(tái)了“國(guó)十五條”，地方政府依據(jù)以上政策再制定實(shí)施細(xì)則。但截至目前，只有為數(shù)很少的幾個(gè)地方出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則。
“剛開(kāi)始，大家都在打聽(tīng)誰(shuí)會(huì)第一個(gè)出臺(tái)細(xì)則。后來(lái)，深圳終于第一個(gè)出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，但發(fā)現(xiàn)與建設(shè)部的政策非常一致。所以，很多地方又開(kāi)始等下一個(gè)地方。”北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理蘇文表示，地方地府應(yīng)該盡快出臺(tái)細(xì)則，讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目盡快進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的政策需要。
就在一些地方實(shí)施細(xì)則沒(méi)有露面的同時(shí)，業(yè)界對(duì)于“90平方米戶型必須占開(kāi)發(fā)總量七成”的房產(chǎn)新政也爭(zhēng)論不休。很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這樣的規(guī)定很難操作，還有專家認(rèn)為這一規(guī)定并不適合在全國(guó)通用。
在各種質(zhì)疑和爭(zhēng)論不斷的情況下，開(kāi)發(fā)商又想出了新的辦法。
“可以在建設(shè)的時(shí)候就規(guī)劃好建成兩套房子，到時(shí)間有需要從中間打通就可以變成一個(gè)大戶型了�！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示，這是他的一些同行的想法。但是，抱有這種想法的開(kāi)發(fā)商不是個(gè)別現(xiàn)象。一位房地產(chǎn)代理行的負(fù)責(zé)人表示，他在武漢和東北的項(xiàng)目客戶其實(shí)早就想到了這個(gè)方法。
“此次宏觀調(diào)控最初給人的感覺(jué)就像‘山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓’，但隨著時(shí)間的推移，很多人卻對(duì)此次調(diào)控的效果表示懷疑。”蘇文說(shuō)，究其原因，主要是出于對(duì)地方政府的不再信任，擔(dān)心地方政府陽(yáng)奉陰違，對(duì)“九部門(mén)意見(jiàn)”的執(zhí)行大打折扣。
去年的房地產(chǎn)調(diào)控盡管取得了一定的成效，但由于各方利益的博弈，完善的政策從中央下來(lái)，卻被部分地方政府化壓力于無(wú)形，房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒(méi)有達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，部分城市的房?jī)r(jià)卻不斷高漲。蘇文指出，主管部門(mén)要警惕政策在實(shí)際操作中的走樣。
觀望情緒可能導(dǎo)致“井噴”
與前幾次房地產(chǎn)調(diào)控一樣，此次宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，樓市再度陷入觀望情緒之中。很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況都從過(guò)去的“門(mén)庭若市”滑入了“門(mén)庭冷落”。
“觀望是肯定的，每次房地產(chǎn)遇到政策調(diào)控，樓市都無(wú)一例外的進(jìn)入觀望期�！碧K文表示，只是政策力度不同觀望期的時(shí)間長(zhǎng)短不同而已。
“但根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，觀望反而有可能會(huì)加劇房?jī)r(jià)上漲的速度。”去年國(guó)八條出臺(tái)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒也很明顯，但最后，北京的房?jī)r(jià)漲的更快了。因?yàn)椋慨?dāng)新政策出臺(tái)后，購(gòu)房者都期望政策出臺(tái)會(huì)拉低房?jī)r(jià)，所以延緩了購(gòu)房計(jì)劃。但當(dāng)政策效應(yīng)過(guò)后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有如預(yù)期中那樣降低，這時(shí)就會(huì)有更多消費(fèi)者加入購(gòu)房大軍中，造成因?yàn)檠泳彿e壓后的“井噴”現(xiàn)象，進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)。
“消費(fèi)者更多關(guān)注的是房?jī)r(jià)，但僅靠目前的一些政策，顯然不能從根本上解決問(wèn)題�！碧K文認(rèn)為，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房?jī)r(jià)走向受供求關(guān)系影響。而要解決供求關(guān)系，就應(yīng)該從土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)上下功夫。
事實(shí)上，正是因?yàn)橛辛饲皫状握{(diào)控的觀望經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商顯然對(duì)于樓市的這種觀望并不擔(dān)心。一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，政策的出臺(tái)對(duì)普通的購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響。不排除部分購(gòu)房人受這種政策的心理波及會(huì)持幣觀望一段時(shí)間，但對(duì)于剛性自住需求占主流的北京樓市影響不會(huì)太大。
大戶型漲價(jià)只是個(gè)借口
雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在宏觀調(diào)控的政策適應(yīng)期，雖然目前樓市的觀望情緒很濃，但是，開(kāi)發(fā)商的炒作卻沒(méi)有停止。新政有關(guān)“新建樓盤(pán)中90平方米以下套型須占七成”的規(guī)定讓開(kāi)發(fā)商找到了炒作的機(jī)會(huì)，一些人發(fā)言認(rèn)為這樣會(huì)導(dǎo)致未來(lái)小戶型泛濫的時(shí)候，一些樓盤(pán)在銷(xiāo)售時(shí)適時(shí)的炒作說(shuō)：大戶型要漲價(jià)，因?yàn)榇髴粜蜁?huì)越來(lái)越少。
“大戶型并不好賣(mài)，一般項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都是小戶型賣(mài)得最快，而大戶型的銷(xiāo)售期比較長(zhǎng)，很多時(shí)候壓在開(kāi)發(fā)商手里的尾房也大部分都是大戶型。”記者電話采訪的成都一家大型房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部人士表示，大戶型漲價(jià)的可能性不大。
與此同時(shí)，唐山一個(gè)正在銷(xiāo)售的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，大戶型受影響最小，一直保持平穩(wěn)的銷(xiāo)售狀態(tài)，而且也不大可能漲價(jià)。
“目前多數(shù)項(xiàng)目把130平方米～210平方米戶型作為主力戶型，與購(gòu)房者偏好的90平方米～120平方米戶型有一定差距。據(jù)杭州一家媒體統(tǒng)計(jì)，其隨機(jī)抽取的15個(gè)樓盤(pán)共剩余房源2513套，其中建筑面積在140平方米以上的戶型共1318套，占總剩余房源的52.4%。而如果把建筑面積在120平方米～140平方米的戶型也算進(jìn)去，這個(gè)百分比將提高到80%左右�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示，從歐洲、日本、香港、新加坡等地消費(fèi)習(xí)慣看，90平方米～120戶型占主流，而國(guó)內(nèi)此前一直都以高檔、大戶型為主，市場(chǎng)上剩余的大戶型不在少數(shù)。
“受宏觀調(diào)控影響最大的并不是大戶型的消費(fèi)人群，最敏感的人群，恰恰是小戶型的需求者�！碧K文認(rèn)為，大戶型調(diào)控政策影響最大的是普通老百姓。另外，在此次政策調(diào)控之前，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在很大問(wèn)題，也就是大戶型多，中小戶型相對(duì)較少。因此，大戶型漲價(jià)，顯然是開(kāi)發(fā)商炒作的一個(gè)借口。(王小霞)
