中新網(wǎng)9月1日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，近幾日，股市大盤走強(qiáng)，地產(chǎn)股成為熱錢所追捧的對(duì)象。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商局……無(wú)不呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)上攻的走勢(shì)。對(duì)于這種市況，除了投資者所熟悉的人民幣匯率升值、城市化進(jìn)程提速、城市居民消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)可觀等因素外，房地產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”正在逐漸顯現(xiàn)，或許亦是機(jī)構(gòu)投資者看好上市地產(chǎn)公司的原因之一。
從近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，“游戲規(guī)則”的逐漸清晰，應(yīng)算是市場(chǎng)的一大進(jìn)步。眾所周知，在2003年前，我國(guó)城市商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的80%以上為協(xié)議轉(zhuǎn)讓。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓中，有許多說(shuō)不清道不明的“黑箱操作”。只要拿到土地出讓協(xié)議或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件，當(dāng)然最好是紅線圖(政府批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃圖)，就會(huì)有人慕名而來(lái)要求合作開(kāi)發(fā)。那個(gè)時(shí)候，靠“空手套白狼”實(shí)現(xiàn)財(cái)富神話，在地產(chǎn)界并不罕見(jiàn)。
然而，對(duì)于有“門道”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種好日子在國(guó)土資源部出臺(tái)了第11號(hào)令以及央行下發(fā)121號(hào)文之后就結(jié)束了。第11號(hào)令明文規(guī)定，城市商業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓都必須通過(guò)招、拍、掛的方式進(jìn)行；121號(hào)文則要求所有商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸放款的先決條件是“四證”齊全，并且項(xiàng)目資本金要達(dá)到35%以上。這一下就按住了不少開(kāi)發(fā)商的“命門”。缺錢，成了當(dāng)時(shí)眾多開(kāi)發(fā)商們得的類似“流行性感冒”通癥。
面對(duì)這種“病狀”，一些開(kāi)發(fā)商不由動(dòng)起了資本市場(chǎng)的腦筋。謀求IPO上市當(dāng)然是最理想的途徑，但不少開(kāi)發(fā)商往往因?yàn)椤坝Ｊ讲磺逦?諸如一些說(shuō)不清道不明的暗箱操作成本與費(fèi)用以及極低價(jià)格的土地獲得)而被發(fā)審委們拒之門外。有的開(kāi)發(fā)商不得不退而求其次，收購(gòu)上市公司，以圖再融資。甚至在收購(gòu)上市公司后，干脆直接利用大股東控股的身份通過(guò)關(guān)聯(lián)交易以及讓上市公司擔(dān)保獲取資金。但這終不是解決之道，證監(jiān)會(huì)一紙清理大股東侵占上市公司利益的規(guī)定，讓那些怎么吃進(jìn)去的錢還得怎么吐出來(lái)。由此看來(lái)，不是從“正門”進(jìn)來(lái)的，要修成正果也難。
而那些通過(guò)IPO已經(jīng)在證券市場(chǎng)上占有一席之地的房地產(chǎn)上市公司，則大多在主營(yíng)業(yè)務(wù)上進(jìn)入了良性循環(huán)。由于土地制度改革以及銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)貸款門檻抬高，因而逐漸突顯出資本的優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是競(jìng)標(biāo)土地還是收購(gòu)項(xiàng)目，擁有大把從股市上募集到資金的上市公司無(wú)疑處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的極有利位置。當(dāng)這種行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為公司業(yè)績(jī)大增和估值的提高時(shí)，地產(chǎn)上市公司的再融資也就并非難事了。
由此，一種“馬太效應(yīng)”逐漸顯露出來(lái)：越是有錢的公司越能掙錢，越掙錢的公司就越受到投資者的青睞。并且，這種行業(yè)狀況正呈現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。
客觀地說(shuō)，資本向少數(shù)管理優(yōu)良的公司匯集，一方面有利于這些公司的做大做強(qiáng)；另一方面也有可能形成市場(chǎng)壟斷，致使房?jī)r(jià)高企。因此，有必要提醒上市地產(chǎn)公司，在給予投資者豐厚回報(bào)的同時(shí)，是否也應(yīng)適當(dāng)兼顧到公眾公司的社會(huì)責(zé)任？(孟堅(jiān)）
