中新網(wǎng)11月2日電 據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，有關(guān)上海房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字和走勢(shì)判斷，已經(jīng)日益成為滬上地產(chǎn)界熱衷的一項(xiàng)技術(shù)含量極高的專業(yè)游戲。其統(tǒng)計(jì)方式的花樣百出，結(jié)論的離奇蒼白，早已失去了對(duì)投資者本該有的指導(dǎo)意義。這種行業(yè)性尷尬的出現(xiàn)，固然部分與各方統(tǒng)計(jì)者的復(fù)雜動(dòng)機(jī)有關(guān)，但顯而易見(jiàn)的是，這也和當(dāng)前上海樓市之復(fù)雜難解局勢(shì)有更深層次的關(guān)系。
國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月1日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，漲幅較大的主要城市包括：廈門11.4%，深圳10.6%，北京10.3%；降幅最大的城市：上海2.3%。
第三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%。其中，漲幅較高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，廈門10%；降幅最大的城市：上海2.3%。
二手房貸款門檻節(jié)節(jié)低
日前，滬上各家商業(yè)銀行開(kāi)始將主要精力投放到二手房貸業(yè)務(wù)上，二手房貸的門檻逐步放寬，相應(yīng)的鼓勵(lì)性政策層出不窮。漢宇地產(chǎn)按揭部張偉剛透露，在一手房市場(chǎng)緊縮的壓力下，銀行正在大力擴(kuò)展二手房貸業(yè)務(wù)，目前銀行對(duì)于二手房的審批都相對(duì)比較寬松。
在滬上多數(shù)銀行將90平方米以下的優(yōu)惠政策推廣至二手房，即貸款最高八成、利率下浮15%后，據(jù)了解，目前滬上包括興業(yè)銀行在內(nèi)的部分銀行，二手房貸款期限與房齡之和已從不超過(guò)30年提高到不超過(guò)35年。多家滬上銀行反映，房齡在5年以內(nèi)的二手房貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。此外，貸款期限加上借款人年齡從不超過(guò)65年提高到70年。“接力貸”、“存抵貸”、“隨借隨還”、“組合還款法”等房貸新品均成為銀行爭(zhēng)取二手房貸的利器。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由于土地的稀缺性，在上海、北京和廣州等住房存量較大的城市，二手房交易將越來(lái)越熱。銀行內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，上海的二手房貸款所占二手房總交易額的比重超過(guò)50%。
與此同時(shí)，上海各家中資商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)均出現(xiàn)了貸款質(zhì)量下滑、違約增加以及不良率升高等問(wèn)題。之前上海中資商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是以一手房為主，所以近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入給一手房市場(chǎng)帶來(lái)的壓力也傳遞到了銀行房貸上。
有房貸業(yè)務(wù)專家認(rèn)為，隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展，一手房、二手房的市場(chǎng)價(jià)值都是一樣的，抵押物風(fēng)險(xiǎn)也逐步趨同。宏觀調(diào)控的不斷深入導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交一直未有明顯增長(zhǎng)，自9月以來(lái)，公寓周成交面積環(huán)比漲幅最高僅為13.8%，其余時(shí)間的成交面積漲幅一直低于10%，上周還出現(xiàn)了10.3%的降幅。在這種市場(chǎng)條件下，銀行想主要依靠一手房來(lái)扭轉(zhuǎn)目前房貸頹勢(shì)的難度非常大。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，隨著大量新房和次新房流入二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)成為一手房市場(chǎng)的有益補(bǔ)充，二手房的市場(chǎng)價(jià)值也得到提升。同時(shí)二手房的市場(chǎng)需求主要是自用性需求，這也使得以二手房為標(biāo)的的房貸質(zhì)量相應(yīng)較高。
富陽(yáng)(中國(guó))控股分析師表示，在市場(chǎng)發(fā)展到一定階段之后，二手房市場(chǎng)會(huì)愈加成熟并慢慢成為市場(chǎng)的支柱之一。因此銀行必須謀求開(kāi)拓二手房貸款市場(chǎng)。“目前看來(lái)，銀行對(duì)于這一塊市場(chǎng)的開(kāi)拓還是非常謹(jǐn)慎的，基本上都是將一手房的金融產(chǎn)品向二手房進(jìn)行移植，而沒(méi)有開(kāi)發(fā)出適合二手房特點(diǎn)的專門金融產(chǎn)品。”
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