中新網(wǎng)9月29日電 據(jù)人民網(wǎng)-華東新聞報(bào)道，9月5日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》印發(fā)。一般認(rèn)為，此輪土地調(diào)控既是一場(chǎng)對(duì)土地既有問(wèn)題的縱深“革命”，也是一次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“源頭治理”。
盡管這次調(diào)控針對(duì)的是工業(yè)用地價(jià)格，不過(guò)，許多人包括業(yè)界人士，都會(huì)集體無(wú)意識(shí)地遙望房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為中國(guó)樓市“地標(biāo)級(jí)”城市的北京、上海、深圳、杭州，它們?cè)诠I(yè)用地控制、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等方面出現(xiàn)的顯性或隱性的動(dòng)態(tài)，值得關(guān)注……
北京：開(kāi)發(fā)商沉默的背后
一條消息被誤讀，背后顯現(xiàn)的對(duì)地價(jià)的擔(dān)憂心態(tài)，未必是杞人憂天
與上次調(diào)控政策公布之時(shí)一群業(yè)界大腕爭(zhēng)先恐后地發(fā)表解讀、異議的場(chǎng)面不同，這一次，北京房地產(chǎn)的業(yè)界大腕們普遍靜悄悄。
地產(chǎn)大腕任志強(qiáng)9月18日在博客中表示，“5月17日‘國(guó)六條’發(fā)布之前，確實(shí)有領(lǐng)導(dǎo)專門到我(公)司辦公室約見(jiàn)一群地產(chǎn)公司的‘大佬’們，誠(chéng)心告誡我們要努力維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行業(yè)形象，注意自己的言行。于是就有了上�！�10＋10’會(huì)議的閉門和所謂文件細(xì)則出臺(tái)之后的‘禁聲令’之說(shuō)。其實(shí)要害不在于是否有人讓說(shuō)與不讓說(shuō)，而在于人們是否想說(shuō)什么，想說(shuō)給誰(shuí)聽(tīng)？”
該文值得玩味，尤其是后兩句“想說(shuō)什么，想說(shuō)給誰(shuí)聽(tīng)？”
國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)甘藏春9月上旬針對(duì)“工業(yè)用地價(jià)格”的有關(guān)表態(tài)，被有關(guān)媒體在標(biāo)題中竟解讀成了“土地價(jià)格將出現(xiàn)50%的上漲”。誤讀消息公布后，引發(fā)北京市場(chǎng)進(jìn)一步恐慌。9月11日，甘藏春司長(zhǎng)在接受采訪時(shí)緊急辟謠，市場(chǎng)情緒這才回復(fù)平穩(wěn)。
有人士表示，盡管標(biāo)題有誤，但在最早的誤讀稿件文章中，也指的是“工業(yè)用地價(jià)格”，但現(xiàn)在市場(chǎng)各界人心浮動(dòng)，都不約而同地在預(yù)估新政對(duì)“地價(jià)”的影響。由這個(gè)集體無(wú)意識(shí)的誤讀風(fēng)波中，可見(jiàn)市場(chǎng)各方在地價(jià)問(wèn)題上的心態(tài)。
誤讀背后的對(duì)地價(jià)的擔(dān)憂心態(tài)，未必是無(wú)的放矢、杞人憂天。地價(jià)的決定因素有二：供應(yīng)量與供應(yīng)價(jià)。這兩個(gè)因素都面臨一些變數(shù)。
9月19日，國(guó)土資源部規(guī)劃司負(fù)責(zé)人表示，目前國(guó)土資源部已與有關(guān)部門協(xié)商，從2007年開(kāi)始，將在原有建設(shè)占用農(nóng)用地和耕地計(jì)劃指標(biāo)上，加上建設(shè)占用未利用地這項(xiàng)指標(biāo)。兩項(xiàng)合起來(lái)組成新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。
業(yè)界解讀，該政策影響頗大，實(shí)際蘊(yùn)涵著土地供應(yīng)量的問(wèn)題。目前，土地部門計(jì)劃管理的范疇主要是建設(shè)占用農(nóng)用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計(jì)劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開(kāi)辟新路。比如圍海開(kāi)發(fā)灘涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以20甚至30平方公里的規(guī)模在圍海，實(shí)際上是建設(shè)工業(yè)園區(qū)�，F(xiàn)在，這些未利用地如一起納入監(jiān)管范疇的話，一些工業(yè)項(xiàng)目的用地量必然就要重新回到新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，現(xiàn)在用地計(jì)劃指標(biāo)一直收得比較緊，工業(yè)用地多了，自然會(huì)影響到其他用地的份額。
近期，國(guó)土資源部耕地保護(hù)司司長(zhǎng)潘明才表示，我國(guó)新增建設(shè)用土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。標(biāo)準(zhǔn)的提高，可以加大城市規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)約束。針對(duì)一些地方新增建設(shè)用地不依法報(bào)批，國(guó)土資源部明確規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。
有開(kāi)發(fā)商表示，從一系列已經(jīng)出臺(tái)的土地政策的效果來(lái)看，地價(jià)還是受到了一定的影響。
該開(kāi)發(fā)商以其在北京順義區(qū)的項(xiàng)目舉例說(shuō)，2001年的時(shí)候，順義區(qū)包含拆遷和土地出讓金的熟地價(jià)格約為20萬(wàn)元畝，現(xiàn)在相同地段大概漲到了150萬(wàn)元畝。此外，加上人員工資、建筑原材料、項(xiàng)目配套費(fèi)用的增加以及財(cái)務(wù)、管理等費(fèi)用，房屋成本在每平方米3000元到4000元左右。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，相信不會(huì)有開(kāi)發(fā)商賠本出售，一些漲價(jià)因素都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。
通過(guò)具有人氣指標(biāo)意義的房展來(lái)看，房?jī)r(jià)依然火爆。9月中旬，北京秋季房展開(kāi)幕。據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)幕首日有3.5萬(wàn)人次到場(chǎng)，成交288套，面積達(dá)3.2萬(wàn)平方米，套均面積110平方米，成交金額2.51億元，成交均價(jià)為7900元平方米。而今年春展首日則有5.3萬(wàn)人次入場(chǎng)，當(dāng)天成交527套，面積達(dá)6.1萬(wàn)平方米。
對(duì)于“秋展”的表現(xiàn)，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，主要是現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)不足，很多項(xiàng)目無(wú)房可售，不少項(xiàng)目一開(kāi)盤就銷售一空，價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)任何走軟的跡象，很多具有可比性的項(xiàng)目比去年甚至年初又有了一定的漲幅。（肖賓）
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