中新網(wǎng)9月22日電 從“8·31”新政后，各地開發(fā)商拿地成本普遍有所提高，地價(jià)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)最關(guān)心的問題，9月上旬，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人關(guān)于地價(jià)的表態(tài)，直接被外界誤讀為土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近50%，風(fēng)聲鶴唳的心態(tài)由此可見。《京華時(shí)報(bào)》記者通過采訪了解到，隨著土地閘門越收越緊、土地市場(chǎng)的規(guī)范化，土地價(jià)格問題已經(jīng)引起了不少人士的擔(dān)憂。
市場(chǎng)心態(tài)風(fēng)聲鶴唳
9月初，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》把調(diào)控矛頭直指工業(yè)用地，規(guī)定工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。
隨后，國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛專門撰文表示，從當(dāng)前地價(jià)構(gòu)成看，取得成本(征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用)、開發(fā)成本(幾通一平費(fèi)用)和政府收益(相關(guān)稅費(fèi)和土地純收益)，大體各占三分之一，其中被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)明顯偏低。從一些試點(diǎn)城市的測(cè)算看，政策調(diào)整后，被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重有所下降。房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平，工業(yè)用地的出讓價(jià)格將恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)的水平。新政策將在一定程度上影響地價(jià)的構(gòu)成和水平。但從試點(diǎn)城市的實(shí)際情況看，地價(jià)的變動(dòng)幅度是可以承受的，加強(qiáng)土地調(diào)控不會(huì)抬高地價(jià)。
盡管有國(guó)土部部長(zhǎng)的表態(tài)在先，但市場(chǎng)心態(tài)卻顯得極為脆弱。
國(guó)土資源部政策法則司司長(zhǎng)甘藏春9月上旬針對(duì)“工業(yè)用地價(jià)格”的有關(guān)表態(tài)，被有關(guān)媒體在標(biāo)題中竟解讀為了“土地價(jià)格將出現(xiàn)50%的上漲”，誤讀消息公布后，引發(fā)了市場(chǎng)的進(jìn)一步恐慌。9月11日，甘藏春司長(zhǎng)在接受采訪時(shí)緊急辟謠，辟謠消息公布后，市場(chǎng)情緒才回復(fù)平穩(wěn)。
有人士表示，盡管標(biāo)題有誤，但其實(shí)在最早的誤讀稿件文章中，也指的是工業(yè)用地價(jià)格，但新政后，市場(chǎng)各界人心浮動(dòng)，都在預(yù)估新政對(duì)地價(jià)的影響，一看到題目就已心慌。由此誤讀風(fēng)波，就可見市場(chǎng)各方在地價(jià)問題上的心態(tài)。
系列政策將陸續(xù)出臺(tái)
據(jù)了解，市場(chǎng)人士的擔(dān)憂心態(tài)，也未必是無的放矢，隨著土地閘門越收越緊，開發(fā)商拿地的渠道將日漸正規(guī)化。
9月19日，國(guó)土資源部規(guī)劃司負(fù)責(zé)人表示，目前國(guó)土資源部已經(jīng)與有關(guān)部門在協(xié)商，從2007年的計(jì)劃開始，將在原有建設(shè)占用農(nóng)用地和耕地計(jì)劃指標(biāo)上，再加上建設(shè)占用未利用地這項(xiàng)指標(biāo)，兩項(xiàng)合起來組成新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。
有人士表示，該政策影響頗大，實(shí)際蘊(yùn)涵著土地供應(yīng)量的問題。目前，土地部門計(jì)劃管理的范疇主要是建設(shè)占用農(nóng)用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計(jì)劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開辟新路。比如說圍海開發(fā)灘涂；上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以20甚至30平方公里的規(guī)模在圍海，實(shí)際上是搞工業(yè)園區(qū)�，F(xiàn)在，這些未利用地如一體納入監(jiān)管范疇的話，一些工業(yè)項(xiàng)目的用地量必然就要重新回到新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，現(xiàn)在用地計(jì)劃指標(biāo)一直收得比較緊，工業(yè)用地多了，自然會(huì)影響到其他用地的份額。
近期，國(guó)土部耕地保護(hù)司司長(zhǎng)潘明才表示，中國(guó)新增建設(shè)用土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。標(biāo)準(zhǔn)的提高，可以加大城市規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)約束。針對(duì)一些地方新增建設(shè)用地不依法報(bào)批，國(guó)土部明確規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。
有人士表示，有關(guān)政策的出臺(tái)，在一定程度上都影響到了地價(jià)的構(gòu)成基礎(chǔ)。
具體影響有待市場(chǎng)驗(yàn)證
有開發(fā)商表示，從一系列已經(jīng)出臺(tái)的土地政策的效果來看，地價(jià)還是受到了一定的影響。
該開發(fā)商以其在北京順義區(qū)的項(xiàng)目舉例說，2001年的時(shí)候，北京順義區(qū)包含拆遷和土地出讓金的熟地價(jià)格大約是20萬元一畝，而現(xiàn)在相同地段大概已經(jīng)漲到150萬元一畝。此外，加上人員工資的漲幅、建筑原材料的漲幅、對(duì)項(xiàng)目配套費(fèi)用的增加，加上財(cái)務(wù)、管理等費(fèi)用，光房屋的成本就在每平米3000元到4000元左右。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，相信不會(huì)有開發(fā)商賠本出售的，一些漲價(jià)因素都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。
另有人士表示，從當(dāng)前地價(jià)構(gòu)成看，取得成本(征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用)、開發(fā)成本(幾通一平費(fèi)用)和政府收益(相關(guān)稅費(fèi)和土地純收益)，大體各占三分之一。按照新政，被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用將提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重將有所下降。政策的初衷是好的，但一些地方政府未必會(huì)心甘情愿地把獲取收益比例降下來，具體影響還有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。(肖賓）
