“國(guó)六條”和九部委“十五條”威力日現(xiàn)。政策力度和公眾預(yù)期變化直接影響上海樓市的起伏。筆者認(rèn)為，身處政策調(diào)控期購(gòu)房，應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。
第一、預(yù)購(gòu)期房的風(fēng)險(xiǎn)由于開發(fā)商受資金回籠的銷售壓力，期房預(yù)售價(jià)格可能會(huì)有一定幅度的下調(diào)。開發(fā)商需要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)來促銷，對(duì)沖其產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。最近期房糾紛也很多，比如逾期交房、逾期辦理產(chǎn)證或者因拖欠銀行貸款被銀行查封等。筆者建議，考量?jī)r(jià)格的同時(shí)，購(gòu)房者不能忽視其產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。防范期房預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重三個(gè)方面：
一、購(gòu)前調(diào)查。這可以通過調(diào)查開發(fā)商的股東狀況、出資狀況、公司章程、已開發(fā)樓盤狀況、品牌忠誠(chéng)度與美譽(yù)度、在售樓盤的土地出讓與銀行抵押狀況等，對(duì)開發(fā)商的履約能力進(jìn)行綜合評(píng)估。一般來說，選擇資金實(shí)力雄厚的品牌地產(chǎn)公司，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些。
二、合同審查。對(duì)規(guī)劃、質(zhì)量、面積、交房、車位、綠化、驗(yàn)收、違約救濟(jì)、付款方式等和期房預(yù)售相關(guān)的重要條款進(jìn)行審查，確保自己的合同權(quán)益不受侵犯。
三、避免透支自己的履約能力。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，我們既需要衡量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)，也要做好承受風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，無論是購(gòu)前調(diào)查還是合同審查，這只能減少風(fēng)險(xiǎn)，但并不能從根本上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，或者透支了自己的履約能力，一旦出現(xiàn)意外，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇放大，對(duì)買房者的生活產(chǎn)生重大影響。
第二、購(gòu)買挑高、錯(cuò)層、分拆等“變異大房型”的風(fēng)險(xiǎn)
九部委新政提出90平方米的標(biāo)準(zhǔn)和雙70%的調(diào)控線，力求調(diào)整住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。對(duì)此，一些開發(fā)商提出了新的策略，以挑高、錯(cuò)層、分拆建造合并出售等做法制造“變異大戶型”。這些做法有規(guī)避調(diào)控的嫌疑，但筆者認(rèn)為從積極面來看，也增加了九部委新政的柔性。但消費(fèi)者如欲購(gòu)此類房源，仍要謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。
首先，房屋的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商必須在設(shè)計(jì)施工階段就要論證相關(guān)做法的可行性，如果簡(jiǎn)單粗糙，可能導(dǎo)致很多的房屋質(zhì)量糾紛和裝修裝飾糾紛，甚至?xí)a(chǎn)生重大人身?yè)p害。另外，現(xiàn)在樓盤竣工驗(yàn)收大多沒有做到“一房一驗(yàn)”，對(duì)于一些復(fù)雜構(gòu)造的房屋，購(gòu)房者應(yīng)要求“一房一驗(yàn)”。
其次，未來的政策風(fēng)險(xiǎn)。銀行的金融產(chǎn)品政策和交易中心的過戶登記政策對(duì)合并購(gòu)買與合并使用可能會(huì)帶來問題。比如，兩套房的首付成數(shù)和按揭貸款利率，和一套房會(huì)有所區(qū)別。又如，同時(shí)購(gòu)買兩套相鄰的商品房，是辦理一張產(chǎn)證還是兩張產(chǎn)證，將會(huì)有更明確的政策規(guī)定，政策的不確定性也隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。而辦理一張產(chǎn)證還是兩張產(chǎn)證就可能對(duì)持有房屋或上市流通的相關(guān)問題產(chǎn)生影響。
最后，稅收問題。普通住宅和非普通住宅稅賦的區(qū)分將會(huì)越來越突出。契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅或者將來可能出現(xiàn)的稅負(fù)，都會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的這一策略給消費(fèi)者帶來多繳稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家的房地產(chǎn)稅征系統(tǒng)還在探索階段，其自身的不確定性也會(huì)給消費(fèi)者帶來風(fēng)險(xiǎn)。
�。▉碓矗悍康禺a(chǎn)時(shí)報(bào) 作者：許海波 上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師）
